在楼市调控政策的持续施压之下，楼市价格终于松动了。17日，市北区的中海紫御观邸项目释放出“精装房直降百万”的促销信息，降价房源数量高达百套。业内人士分析，国家针对楼市的调控政策让开发商销售遭遇困局，正在加剧市场的看跌预期，而单套房高达百万元的降幅意味着原本坚挺的房价“金身告破”，降价快跑将成楼市大势。
“每套房源直降百万，但这一优惠措施只针对认购的前100名客户。”17日上午，市北区延吉路的中海紫御观邸项目释放出这样的价格信息，立即引起了众多市民的关注。据了解，该项目属于中海地产“紫御系”高端项目之一，产品定位较为高端，全部为215平方米以上大户型。据中海紫御观邸项目的销售人员介绍，参与本次活动的房源户型面积主要以215平方米到280平方米为主。
中海紫御观邸项目早在去年7月份开盘销售，时隔近一年，可售房源数量为300套左右。在这次释放降价信息之前，该项目的起价为1.8万元/平方米，均价2.2万元/平方米。
以一套215平方米的房源、均价2.2万元来算，降价前的总价为473万元。“如果每套价格直降百万，意味着同样是这套房子，总价373万就可以买到。”项目销售人员说。记者粗略算了一下，该套房子的单价大约为1.73万/平方米，较均价下降了4700元左右。
“项目的价格下调如此之大，显然是受楼市调控政策的影响。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。国家近来多次表态楼市调控政策不会放松，打消了此前开发商普遍持有的“楼市调控政策将适时放开”的乐观预测，而迫于资金链压力，在市场观望仍旧浓厚的背景下，降价是撬动市场需求释放的唯一选择。
多位业内人士表示，青岛市房地产市场目前面临的最大压力是存量过高。截至17日下午6时，岛城新建商品住房可售房源数量高达143925套。
“按照目前的去化速度，这些房源要一年半以上的时间才能完全消化掉。”中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说，显然，高高在上的存量，对于那些只剩下尾盘在售的项目不会产生大的影响，但如果新盘项目刚开始销售，就要备受煎熬了。
业内称已经跌破成本价
“房源直降百万”的优惠到底是营销的噱头，还是货真价实的降价？记者17日采访了多位业内人士，对中海紫御观邸项目目前的销售价格进行了分析，多数业内人士分析认为，目前项目的销售价格已经跌破了开发成本价格。
对多数岛城市民来说，对中海山东路项目的了解始自2007年。2007年9月5日，中海地产以16.18亿元的总价、折合为楼面地价8330元/平方米拿下西吴家村250号地块，获封青岛土地拍卖史上的“地王”。
但此后因为种种原因，该项目陷入了长达两年的蛰伏期。直到2009年6月份才高调开工。“不少业内人士用‘生不逢时’来形容这个项目。”楼市分析人士张百忍说，项目拿地的价格过高，开盘的时间又恰逢始自去年的楼市调控政策，限购政策束缚了刚性需求的释放，而这个项目的户型面积普遍偏大，恰恰定位于改善性需求的客户。
“尽管国家没有明确的标准来判断房地产开发企业的开发利润，但因为开发商的拿地成本和建安标准是一定的，所以一个房地产开发项目到底有多少的利润，是可以大致测算出来的。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。
记者从青岛市国土资源和房屋管理局了解到，以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前本市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。
陈耀华大体测算了一下中海紫御观邸项目的开发成本价格。“拿地成本为8330元，高层的建安成本为1670元，园林绿化、管线成本、人防工程和地下车库成本为3400元，土地勘察、交易契税成本为1000元左右，财务成本和销售推广成本约为500元。”陈耀华说，这样算来，中海紫御观邸项目的开发成本价格不会低于14900元/平方米，再考虑到项目3500元/平方米的精装修价格，总的开发成本在18400元/平方米上下。而对于项目降价后的利润空间有多少，中海紫御观邸的销售人员称已经接近“微利”。
受楼市调控政策的影响，岛城楼市的降价从去年第三季度就开始。降价幅度普遍在2000元到3000元左右。“这次中海山东路项目的降幅算是达到了最高点。”陈耀华说。
但业内人士分析，由于该项目总体户型偏大，定位于改善性需求，项目的降价举动能在多大程度上影响以90平方米左右的刚需户型为主的新盘项目，还有待观察。“但不管怎么说，这是一个风向标，楼市降价的多米诺骨牌或许从此开始倒下。”张百忍说。
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