产权式酒店：困扰虽多仍有前景

　　投资看淡

　　回报率低“没意思”

　　长期收益看经营能力

　　“我不会再投资这种项目。”记者采访过程中，不少小业主和投资客都如此表示。因为种种后续问题，市场对产权式酒店的信心已近冰点。

　　“现在的投资渠道那么多，为何要去买回报率不高的产权式酒店？”“风语”反问记者。还有投资客表示：“我对产权式酒店很担心，太多失败案例，或者回报率很低。大梅沙的雅兰酒店、水云间等，也就5%的回报，没啥意思。东海岸之类的酒店，还得根据经营情况跟开发商四六分成，回报率无法保障。”

　　一般来说，产权式酒店的售价往往较高，溢价20%属于普遍情况。以旭飞华隆园为例，2002年开盘后，平均售价约8900元／平方米，比当时周边住宅的售价7000元／平方米高出近2000元，溢价幅度达25%。大小梅沙的产权式酒店售价更是两倍于周边住宅，凌海海阔酒店公寓2004年开盘，均价为1.3万元／平方米，而当时深圳住宅平均价格为不到6000元／平方米。

　　售价高的原因在于投资者购买产权式酒店本是一种投资行为，期望能通过后续的酒店经营产生较高的收益。“投资行为的回报主要有两种形式，一是短期升值回报，二是长期稳定收益。”在“风语”看来，购买产权式酒店无法在短期内获得较高的利益回报，“主要是希望有长期收益，但现在看来不少开发此类项目的开发商并不靠谱。”

　　“风语”表示，一些开发商承诺将委托专门的酒店管理公司经营，实际却不然，不少开发商会成立关联的酒店管理公司，因此能否取得收益，要看的是开发商的良心和实力。

　　“实际上，"产权式"是一个概念，经营才是最重要的。酒店的各项功能每天都在发生老化，需要靠良好的经营业绩来保证酒店维护、酒店服务等各项支出。”郭澍楠说，“但一些开发商只管卖。”

　　法律监管

　　行业仍处灰色地带

　　海南出台专项法规

　　“2011年酒店入住率为85%，同时保持着客源架构的多元化，包括商务客、度假客、公司客、家庭客都有。国内客源比例较大，但台湾香港以及国外客源也非常丰富。日租占主体，长租为辅，酒店每个月平均有35间的长住客。”3月22日，丹枫白露酒店的相关人员向记者出示了这样一组数据。这间被不少业内人士称之为“样板”的深圳产权式酒店，虽然地段并不占优，但因其差异化的产品定位和个性化的服务，仍保持着较高的入住率。“公寓式的配置加上酒店式的服务，把两者的优势结合起来，才是产权式酒店区别于普通酒店的本质，才能吸引长住客。”

　　深圳的产权式酒店并非全都经营不善。“深圳的酒店业非常发达，部分商务酒店的入住率很高。”叶世育认为，这就意味着产权式的酒店仍有机会能分一杯羹。

　　目前依然有部分公寓或住宅打着“酒店式管理”的旗号入市，但开发商与业主所签委托管理协议的合同并不涉及固定返租。“开发商现在都不会承诺固定回报率。一是因为现在是卖方市场，没必要承诺。二是这么多年的经验也表明，投资服务式住宅谈固定回报率不靠谱。”郭澍楠说。

　　从2004年海南出现全国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件开始，对于产权式酒店的法律监管问题就已摆上台面。北京、上海陆续出台规定，禁止产权分割出售。今年2月，《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式施行，成为我国第一例针对产权式酒店的地方条例。然而目前深圳对于产权式酒店的监管尚处于空白。

　　“深圳没有出现过严重的"返租"纠纷，因此还没有针对产权式酒店的限制条文。”郭澍楠表示。但没有法律限制等于没有法律监管。曾经红火的市场，留下了众多未解决的纠纷和隐患，比如房产证难以办理、开发商无法兑现回报承诺等等。“这个行业还是灰色地带，需要法律监管，才能更好地发展。”