产权式酒店：困扰虽多仍有前景

图为记者近日拍摄的深圳某产权式酒店。

　　橘生淮北则为枳。移植自国外的产权式酒店，最早的雏形出现于深圳。但经过短短的火爆发展期后便归于平静，留下了小业主与开发商的各种纠纷与隐患。业内人士认为，不被投资客看好的产权式酒店，在深圳仍有前景，但需要法律监管。

　　“投资三门岛产权酒店公寓，十年可收回全部投资，净赚一套超五星酒店房！”在深圳房地产信息网上搜索“产权式酒店”，已经很少能看到深圳本地楼盘的“产权式”广告。“目前打着"产权投资"的旗号来推销的本地楼盘几乎没有了，多是惠州、三亚等外地的楼。但也有不少投资客会买，惠州的一家产权式酒店，买主基本都是深圳人。”3月21日，投资客“风语”告诉记者。

　　以产权式酒店为主的“服务式住宅”概念始于1993年的深圳荔景大厦，由深圳引入国内。投资氛围也在2005年以前历经了数次起伏。期间大小梅沙旅游区和罗湖商业区的产权式酒店公寓，以两种不同功能的姿态各领风骚。然而，因回报率过低、失败案例不少，再加上投资渠道变宽，在短短发展期后，深圳产权式酒店市场逐渐归于平静。

　　昔日红火

　　“产权投资”概念新鲜

　　开发商一窝蜂上马

　　“没有做过相关的研究报告。公司里问了一圈，大多数只了解大概，没办法提供更多的信息。”在记者联系采访的过程中，中原地产和世联地产(002285,股吧)均称，现今的产权式酒店在深圳房地产市场上过于小众，无法回应记者的采访请求。

　　在金地集团(600383,股吧)所提供的《服务式住宅研究报告》中认为，产权式酒店产品是服务式住宅的一种类型。酒店单位有独立产权，可分散出售，小业主也可自由买卖。发展商通过出售获得资金回笼。发展商或发展商聘请酒店管理公司统一经营，与小产权业主签订若干年经营合约，承诺每年固定回报率(一般为8%)。经营与服务基本以酒店业服务为标准。合约期满，各单位使用权返还小业主或另续签经营合同。

　　“2000年以后，产权式酒店在深圳着实红火过一段时间。”深圳市众厦实业发展有限公司董事长兼总经理郭澍楠3月14日表示。“投资加自住加旅游等，产权式酒店包含了多重意义，属于综合性的投资。当时国内的投资渠道相对狭窄，不少人只能买房，因此市场反应火爆，一些开发商也是拿着概念就往上套。”当时产权式酒店还是颇为新鲜的概念，一大批房地产开发商相继将其开发的小户型住宅套上“产权式酒店”的帽子，以期迅速售出，回笼资金。

　　深圳的产权式酒店主要集中在大小梅沙旅游区和罗湖商业区，郭澍楠认为这是由区域特征和产品特征所决定的：“以罗湖为例，没有大面积闲置的土地，只能做小户型，使得购买的人大多是投资客。罗湖区近港口，商业氛围浓厚，写字楼也多，也就是说商务居住的需求多。供求达成了一致，因此商务型的产权式酒店比较多。”据了解，罗湖区曾经存在的产权式酒店公寓不下10家，包括双城世纪、丹枫白露酒店、虹楼、银汉国际公寓等。

　　从2001年雅兰酒店开业始，大梅沙海边一窝蜂地上马了数十家“产权式经营”的酒店或公寓，包括深圳水云间酒店公寓、凌海海阔酒店公寓、万科东海岸蓝色会所、大梅沙海景酒店等。销售火爆情况时常见诸报端，如大梅沙海景酒店二期就曾因开盘仅20天被抢光200套产权房而被视为销售奇迹。

　　问题显现

　　移植意在快速回笼资金

　　改自烂尾楼后续问题多

　　2006年，“风语”投资了一套产权式的海景酒店公寓，开发商承诺每年会有8%的固定回报，但不久后他就将公寓转卖给了朋友。“因为开发商所说的固定回报没有兑现。管理公司经营不善，利润无法维持，也就没办法给业主那么多钱了。”“风语”的朋友转买这套房，也并不为投资，“他的自住需求比较多，取消了委托经营。”

　　产权只有40年？开发商没有按时还按揭？住自己的房还要另外交钱……在经历了快速发展期之后，深圳产权式酒店的各种后续问题逐渐开始暴露出来。有数据显示，随着各种问题出现，深圳产权式酒店的供应量亦逐年减少，2006年至2008年，产权式可售面积的供应量均不足5万平方米，剩余面积约1.5万平方米。

　　“实际上当年的不少产权式酒店是由烂尾楼改造的，比如丽湾酒店等。”深圳德思勤置业有限公司总经理叶世育告诉记者。烂尾楼改做产权式酒店，常常会出现一些诸如房屋产权归属、土地使用权的年限历史、大户型改造成小户时内部设计变动过大等种种问题。

　　“产权式酒店本身是一个很好的商业概念，可惜在深圳昙花一现。”曾经手过部分产权式酒店的郭澍楠觉得有些惋惜。在他看来，昙花一现的原因在很大程度上该归于开发商。

　　在国际上，产权式酒店被视为适合中产阶级的投资方式。国内的产权式酒店概念移植自国外，但郭澍楠认为两者之间从出发点来说就有根本区别。“国外的产权式酒店是随着旅游房地产市场的发展而自然出现的，国内的则有所不同。是由于房地产出现滞销的瓶颈，开发商为了快速回笼资金而向国外"拿"概念，并经过调整出现的产物。”