豪宅"拼跌"刚需"肉搏" 温州楼市四大板块解读

　　打开温州地图，城市的不断东扩使原本局促的版图再次辽阔起来。市区、龙湾中心区、南湖、瑶溪依次呈现于眼前。当温版“限购令”满周岁时再看温州楼市好似换了人间。豪宅竞相“拼跌”调价、近身肉搏板块价格体系再下探…温州房地产市场正在悄然变化。

　　鹿城区：拿什么拯救你，我的豪宅？

　　对市区楼市稍有关注的人都知道，这里豪宅当道，房价曾高达每平7、8万。温瑞塘河，一条贯穿于温州境内十分重要的水系，鹿城许多新开豪宅如首湖景园(中梁首府)、置信广场、中瑞星河湾、紫金华府便依托两岸美景而建。

　　但随着经济环境的变化，国家宏观调控的加深以及温州本地对豪宅市场饱和度增加等因素叠加，即便数次“拼跌”调价，楼盘去化仍然缓慢、甚至有的一套未出。豪宅市场销售的惨淡可见一斑。看来，光凭一纸“保值回购”的承诺力量显然远远不够。已开项目皆已如此，还真为尚未开盘的紫金华府捏把汗。

　　新开豪宅销售概况统计(来源：温州房管局整理：搜房网)

　　龙湾中心区：贴身肉搏或动摇板块价格体系

　　随着“1650”温州大都市发展战略的推进，龙湾城市中心区正在迅速崛起，温州的未来属于龙湾。这里也顺理成章的成为房产大鳄进驻温州的共同选择。万科龙湾花园和绿城海棠湾两个项目便是坐落于瓯海大道以北，只龙江路一路之隔。用“贴身肉搏”一词来形容绝不过分。

　　龙湾花园和海棠湾项目现场实景图

　　虽然两个项目从前期项目定位、设计乃至之后的施工、物业等方面都有所不同，但比较从未停止过。随着与万科龙湾花园一路之隔的绿城海棠湾喊出18800元/㎡的价格后，龙湾中心区的房价直接被拉入“2”时代。而就在两个多月前，万科龙湾花园首开推出精装修房源。虽是精装修，但27000元/㎡的均价显然已处于尴尬境地。

　　龙湾花园先人一步推出讨好市场的90㎡和175㎡刚需户型共263套房源，据温州房管局显示，已销售116套，去化率近五成。相对于市区豪宅“不招人待见”，这里显然要受欢迎许多。而海棠湾首推精品公寓刚需房，低于两万的价格是否会掀起新一轮购房热潮进而撬动板块价格，还需耐心等待。

　　瑶溪居住区：不遥远也不陌生

　　随着温州城市版图的逐渐东扩，瑶溪逐渐进入人们的视线。说起这里，不再仅限于风景美，居住、房子成为另一个话题。她毗邻龙湾区政府，轨道S1(在建)将这里、主城、新奥体和万达广场贯穿于一线。瑶溪新天地、瑶溪凤凰城就坐落于此。

　　无论是不限购不限贷的瑶溪新天地还是开盘在即的新盘凤凰城，讨巧的户型面积、实惠的价格将使该区域成为刚需的又一选择。

　　瑶溪新天地一期已于12月17日开盘，推出168套多层住宅，面积118-178㎡，起价14800元/㎡。

　　瑶溪凤凰城展示中心已于去年12月18日开放，针对初次置业者的“新青年活动”也同时启动。项目规划1200套房源，主力户型分为90㎡三房，130㎡四房和180㎡五房，预计2012年4月开盘。

　　南湖新城：独舞！中梁国宾1号

　　作为温州开发面积最大的新城区之一，南湖新城规划2126亩，以塘河水系为伴、三垟湿地为邻；同时，瓯海大道、温瑞大道、三垟大道、南白象高速枢纽、城市轻轨M3线(瑞安——永嘉)、温瑞塘河水上交通贯穿其中。

　　其实，早在去年11月初南湖新城板块就第一次展现在了温州人面前——南湖新城首发项目中梁国宾1号开工奠基暨“南湖城市综合体基础设施”全面动工。作为该板块首个启动项目，从奠基到购房意向报名启动，动辄万人到场足以看出它的影响力。当然，开盘价也将定位该板块住宅价格。

　　早在2月份，小编就收到来自中梁的短信，大致内容为：国宾1号88方三室二厅二卫无拚套户型，总价150万起，3成首付45万起。先不算优惠，如按此总价计算，17000元/㎡的价格足以使得刚刚揭开面纱的新城成为刚需活跃的又一区域。