马跃成：房价下降50%有点靠谱了

　　房价下降了没有？个人有个人不同的观察，即使是现在折扣优惠满天飞的时候，仍然有人认为房价并没有实质性下降。最近有投资专家经过计算发现，房价下降后，由于利率上调，购房人的实际支出并没有减少，钱都让银行给赚走了。这我是相信的，这个可以拿昨日公布的商业银行利润得到佐证，2012年我国商业银行的盈利为10412亿元，相比2010年7637亿净利润，增长率达36.34%。

　　这个数字也让那种开发商不死、银行先死的谎言被彻底揭穿，也证明以前银监会提出的银行房价下降50%抗压测试是没问题的。房价到底下降了没有，房价下降的底部是多少？房价下降到什么时候会再涨？这是人们特别关心的事情。

　　如果我们回忆一下在房价上涨的过程中，国家统计局竟然发布了2009年房价上涨是1.5%，我们就应该对统计数据的准确性根本就不靠谱。因此，房价下降了多少？凭自己的感觉和社会的普遍看法更靠谱。

　　要说房价下降50%，可能不可能？完全可能，因为通州在去年11月份就有楼盘下降了2.6万/平米下降到了1.4万/平米。但是，我们也不能根据一个楼盘的降价就确定房价下降了50%。但是，像2009年那样的势头，有一点可以相信，就是2.6万/平米绝对不是最高，还会再高，记得当时就有人喊出了北京房价要涨到50万/平米都不在话下。

　　还是回到现实中，2009年的时候，通州的2.5万元/平米以上的房子并不难卖，甚至还很抢手。今天房价下降到1.4万/平米的房子虽然还不普遍，但是这个势头同样没有就此止步，继续下降的压力依然巨大。我们可以认为房价下降50%就是这个样子，以前买房要二万六，过段时间只要一万三能买到房子了，这难道还不叫下降了50%吗？据了解，燕郊房价最高的时候也冲到了一万一二，但是现在又回落到七八千了，能说现在就算到底了吗？

　　大型区域楼盘09年底最高超过2.2万元/平米，目前比较多的是1.4万左右，去年底有1.13万元/平米的火了整个北京市场，但是，今年就有叫价9999元/平米的楼盘出来了。谁能保证以后就不在下降了。

　　其实统计房价下降的幅度是个很困难的工作，国家统计局未必能统计准确，因为这本身就不是一个准确的东西。按一年的平均价计算吗？是按月算还是按天算？按照一个时点算可不可以？按年终算还是按年中算？是把全国所有项目都计算过来吗？还是选样本计算？是按照开发商的报价算？还是按照购房的实际房价算？实际房价我们能知道吗？等等。

　　当然，房价时时刻刻走在变化中，不是楼盘在变化，就是房价在调整。所以说，弄个准确的平均房价数据出来是不可能的，也是根本就不存在的。因此，我们可以比较一个时间段的房价变化，这是可能的，因为这个本身就是大概的数据。虽然大概，但是更实在。

　　房价下降的势头，在全国还刚刚开始。我们可以把有些统计数据搞过来作参考，看看与我们的感觉是不是一样，如果不一样的话，信自己。国家统计局2月18日发布的报告指出，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有48个，持平的有22个。也就是说，70个城市的新建商品住宅价格环比全部下降或持平，告别上涨。这个指标性意义胜过数据本身，这是第一次全跌。

　　在最受关注的北京上海广州深圳四大一线城市中，广州新建商品住宅价格环比降幅达到0.3%，下降幅度在四城市中居首，这个看起来觉得挺好玩哈。

　　来自北京市房协和机构的数据中显示，目前北京楼市的投资投机需求基本挤出，首套住房占比超过90%，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上涨25.1%。限购一年来，新建商品住宅成交量83541套，同比下调幅度达到了21.9%。而二手房住宅成交量则仅为96996套，同比限购前一年的207376套下调幅度达到了53.2%，总体住宅成交量下降超过四成，库存量增加2.7万套。房价下降的压力可见一斑。

　　价格方面，有数据统计显示，2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均价为19200元／平方米，与上月同期的成交均价基本持平，与去年同期相比大幅下跌了28%，接近三成。

　　从三成到五成距离越来越近了，在北京市场来看，如果按照郊区外围的楼盘降价幅度看，在努把力，把房价拉下50%是可能的，也是符合成本规律的。坚持从农村包围城市的正确道路走下去，整个北京市场的巨变是有希望的。

　　据中国银监会最新统计数据显示，2011年全国商业银行净利润达1.04万亿元，比上年增加2775亿元，净息差2.7%，非利息收入占比19.3%。同时，商业银行的资本充足率达到12.7%，核心资本充足率达到10.2%。同时显示，截至2011年末，我国银行业金融机构总资产达到113.3万亿元，比上年同期增长18.9%。房价下降五成靠谱了，银行比开发商先死就成笑话了。