芜湖楼市新政“叫停” 地方调控欲松还紧

　　　市场交投低位徘徊

　　继佛山之后，芜湖楼市新政也被紧急叫停。对此，芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示，配套实施细则正在研究完善之中，如果有后续进展将会及时公布。

　　就在新政出台之初，芜湖市政府表示，并非是对调控政策的“松绑”。然而，市场对于新政的争论点主要集中在补贴是否限于首套房、是否在“变相托市”等方面。当地一位房地产业内人士直言：“政策虽然没有明显违反国家调控大方针，但在楼市销售遇冷的背景下，确实能够起到部分刺激作用。特别是芜湖这几年房地产投资增长很快，带动了上下游产业链的发展，对地区经济增长贡献颇多。”

　　近几年芜湖经济保持快速增长，房地产更是快速扩张。芜湖统计局数据显示，自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。

　　大力投资必然带来当地楼市的快速扩容，芜湖市城乡建设委员会的一组数据更为直观地印证了这点。数据显示，2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%；2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米，同比增长35.48%。

　　值得注意的是，与房地产建设的高涨热情相比，近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。和我国其他城市一样，受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交也出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。

　　“去年房子不好卖，要不是因为用的自家门脸房，我都不想再做中介了。”芜湖市镜湖区的一家房产中介老板这样抱怨道。在这家不到十平米的房子里，一面墙上满满贴着房屋信息，其中有不少用红笔醒目标注着价格的下调。“现在来看房的人不多，随时都可以带你过去看房。”老板坦言。

　　一方面是两位数的预售面积增长，另一方面却是两位数的销售面积下滑，这一升一降之间，楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力，也不利于未来的房地产投资，对土地出让等上下游产业也产生了一系列影响。采访过程中，芜湖市一位地产人士对中国证券报记者表示，随着芜湖房地产建设热潮的出现，近年来芜湖家居企业不断增多，欧亚达、红星美凯龙、富江家居以及众多中小家居供应商相继浮现。如果芜湖楼市不振，对上下游产业链将产生很大冲击。

　　就芜湖市来看，2011年财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产信息集团)数据则显示，芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。

　　保持稳定的财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金将主要依靠地方政府解决。“芜湖这几年在环境改造、经济开发、引进人才等方面做了不少投入，这些资金都主要靠地方政府自己解决。”芜湖市政府相关人士直言。

　　业内人士指出，从对经济增长的贡献度来看，当前我国对投资的依赖度依然很大，房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下，一些地方政府的“土地财路”受阻，存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿，这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。

　　　楼市政策并未转向

　　业内人士分析，由于库存压力以及地方政府面临的资金困局，一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下，有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动，此次芜湖楼市政策迅速“夭折”，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，楼市宏观调控政策不会发生转向。

　　合肥市某大型房地产开发企业的负责人表示，短期内合肥应该不会对房地产政策进行微调。从全年来看，国家对于房地产政策的大方向不会转变，全国楼市的成交量不会有太大好转。

　　在房地产投资快速增长之后，由于销售遇冷，不少城市的楼市库存已经显著增加。伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2012年1月底，京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套，同比增长55%。不少二线城市库存量涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州、苏州等地增幅分别达到115%、95%和90%。“去库存将成为今年楼市调控的内容之一。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，未来在限购尺度、贷款成数及利率方面，可能出现对首次置业者和改善型购房者的优惠和松绑。

　　中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏表示，养老、医疗、教育等支出主要靠地方政府，而地方收入又多与房地产挂钩，因此当前各地方政府面临一定的压力。他认为，在坚持楼市调控政策的同时，应有针对性地对投资投机性购房进行更多限制。

　　业内人士指出，在楼市调控继续深化的背景下，各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。根据市场实际状况出现适当调整无可厚非，但是需要特别警惕通过调整进行“托市”的行为。各地楼市政策应该严格遵守国家政策，避免出现“明紧暗松”、“变相松绑”的情况。