购买学区房需先算账 提防忽悠或招生政策变化

　　再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子。2011北京十佳小学榜单上，中关村一、二、三小赫然在列。如果你的孩子想上这几个小学，这片区域上世纪80年代房子的价格大概是3万元平米以上，条件好的远不止这个数，即使是这样，房源也非常紧俏。当你怀揣200万元准备买一套比你年龄还大的一室一厅学区房时，有些问题一定要考虑清楚。

　　买学区房，先算账

　　某些著名的中小学学区房，其房产价格要比周边同类房产高出好几千元甚至上万元一平米，一整套的成本要高出几十万甚至上百万。所以想买学区房，一定要做好“成本核算”。

　　如果学区房高于均价不多尚可接受，而一旦高出几十万甚至上百万的话，恐怕不如交赞助费来得划算。用这些钱递一张“条子”进重点班，或者聘请优质的家庭教师，抑或让孩子去国外就读，都会比单纯的买学区房要好。

　　另外，不少学区房还有“重点班”和“地段班”的区别。据“懂行”的家长介绍说，重点班配备的都是最优秀的老师，班里的孩子要么是考进来的“人才”，要么就是“条子生”，而地段班的教学水平和普通小学的教学水平并无区别。况且学校是否真的“优质”要以孩子的兴趣和感受来衡量。

　　再者，为了日后变卖得容易，也要多些考量物业的增值保值度。这些一般取决于房屋质量、小区环境和服务等“硬件”，而学区房这种“软件”并不一定能给房子加分。

　　提防招生政策有变

　　受生源人数影响，每所学校每年招生区域都会适当进行调整，学区房每年都有变化。是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。

　　学校会对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出限制，在招生时会对入住时间进行硬性规定，如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。2011年最新的政策中，北京市海淀区的热门小学则要提前满5年，否则按外学区学生入学，仍要交高昂的赞助费。另外一些学校还有一些特殊规定，比如一套房子一定期限内不允许有第二个学生入学。如果房子的入学名额被先前的房主占用了，即使买了这样的房子也是徒劳。

　　因此，一定要在购房之前到该区域学校详细咨询，还要及时了解房产及学校几未来的动迁信息以规避不必要的风险。

　　开发商可能是在忽悠

　　“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，而不是指某一所房子距离某一所学校近就能就近入学。学校的招生范围每年都会公布一次，而且是以小区或者街道整体划分，居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校。有些楼盘不管三七二十一，统统号称“学区房”，对此一定要当心。现在的楼盘大多数都是卖期房，置业顾问对学校资源讲得言之凿凿，但往往口说无凭，搬进小区后孩子不能如约入学的情况屡有发生，购房者应实地考察，尤其是去开放商承诺的学校考察清楚是否有合作事宜，并把具体的条款写进购房合同才保险。

　　尽早落户才是关键所在

　　二手房买卖中，产权过户与户口迁移并非同时进行。一般情况是先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。切记的一点是，必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。卖方有时会推迟户口迁出时间，对于类似情况双方一定要进行书面约定确定户口迁出的时间及违约责任。

　　国外也有学区房

　　不单是中国大陆学区房的概念非常重要，中国香港、台湾地区，乃至美国都有所谓的学区房，良好的学区房基本都比周边楼盘更贵，而且更保值。美国加州的学区房，轻松抗过了两年前的“金融海啸”。只不过国外的学区房概念单纯，指的就是临近学校的房子，即使是租来的房子，孩子也可以去中意的学校就读。