2012楼市调控仍是主基调

　　房价下行通道开启

　　经历了一年多的楼市调控之后，温州房地产市场已经呈现持续低迷态势。据相关数据显示，2011年1月-11月温州主城区二手房交易量6723件，相比2009年14653件和2010年11642件，均出现大幅下降；在一手房市场，去年前11个月温州市区商品住房销售面积只有9.28万平方米，较2010年同期相比减少了25万平方米，幅度达73%。

　　成交量持续萎缩，房价拐点逐步显现，这在一直被视为温州楼市“风向标”的二手房市场表现得十分明显。据调查，温州市区二手房价普遍下滑30%以上，不少房源议价空间持续增大。而与此同时，50多万平方米的商品房库存量更是达到了历史高点，楼市向买方市场转变。

　　平安易居姜毅表示，限购、限贷等楼市调控政策让温州楼市遭遇重创，可以说房价下行通道已经开启。未来房价将在进一步下探之后再缓慢回稳。

　　这一观点代表了多数业内人士的意见。楼市调控的效果已经从“量变”积累到“质变”，房价下降的大幕一旦拉开，便将持续至少半年的时间。“不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，以及不断增加的库存正成为遏制房价的三重压力，也是房价下调的最大推动力。”有业内人士说。

　　产品结构进一步分化

　　近日，住房城乡建设部部长姜伟新表示，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　很明显，无论调控如何推进，但是对于首次置业的刚需购房者还是支持的。在2011年温州楼市的大浪潮中，刚需同样扮演着至关重要的角色。记者从市区多家房产中介了解到，限购政策将原本成交占比较大的投资投机性购房需求排除在外，而因工作、结婚、就学等原因置业的刚需购房者成为市场成交主力。这类人群热衷90平方米至140平方米左右的中小户型房源，对房源性价比要求较高。

　　对此，不少开发商纷纷调整产品结构，推出适合刚需类人群的房源。如中梁橡树湾以100多平方米的中小户型为主打，并取得了不错的销售业绩；京都城四期的90平方米房源开盘即销售一空；日前开盘的万科龙湾花园则推出90平方米精装小三房，备受市民关注。

　　业内人士认为，宏观调控之下，楼市主角正在发生转变，有首次置业和改善性需求的刚需购房者才是当下市场的主力军。而一直热衷做豪宅的开发商寻求思变，转走刚需路线才是明智之举。可以预计，未来中小户型及实用型房源将进一步增多。而随着供应量，特别是保障房供应量的增加，我市住宅市场产品结构也将进一步分化，楼市双轨制逐渐形成。

　　楼市调控仍是常态

　　2011年的房地产调控已经取得重要成果，随着房价的持续下跌，2012年房地产调控政策的走向成为最牵动人心的问题，也成为直接影响房价走势的关键所在。

　　天浩置业王珍楠表示，纵观2011年温州楼市，住宅市场成交量大幅萎缩，房价下调，土地市场“退烧”，本轮调控已初见成效。2012年，政府一方面为保证调控成果，防止政策取消后房价的报复性反弹；另一方面，在房地产市场所面临的根本性矛盾(市场化过度而保障房缺失)短时期内尚无法缓解之时，调控仍将是常态。因此，2012年房地产市场调控仍将持续。

　　不过，王珍楠认为，虽然楼市调控政策持续，但部分政策尤其是针对有自住需求的刚需购房者的政策会有目的性的适度放宽。如在金融货币政策上将作差异化对待，对刚需购房者的支持力度有望增加。

　　姜毅说，从当前来看，楼市调控仍将持续，但在政策压力上有望部分缓解。他分析，房地产行业作为传统国民经济的支柱，对国民收入、金融股市、建筑行业等多个领域都存在连带影响，房价暴涨暴跌都会造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。因此在调控节奏上将会以稳为主。

　　“随着宏观调控效果的逐步显现，未来楼市政策将稳中趋松。尤其是针对刚需购房者的货币政策，2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕。而随着政策的不断完善