楼市2011大盘点 调控利箭频发房企苦撑硬挺

　　从频频出台的政策，到跌宕起伏的数据变化，2011年的中国楼市犹如一场博弈大战，高潮迭起，备受关注。虽然尚难知晓这场鏖战中到底几家欢喜几家忧，我们仍愿从多个角度与您一起回顾，在调控的号角中步履蹒跚的即将走过的2011年楼市。

　　2011年，国家调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为泡影，大多数开发商前三季度业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉强支撑大半年之后，回笼资金以求自保的开发商们开始降价。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二、三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值数万甚至数十万元后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。

　　楼市新政频繁发布

　　被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。

　　根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。

　　2011年1月26日：国务院常务会议推出“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　新“国八条”的颁布，被专家学者称为“历史上最严厉的调控政策”。2月中旬开始，“国八条”相继在各大城市落地，成为遏制房价投机“杀手锏”。其中不仅大力强调了加快保障房建设，还提出了限购请求，波及一线省会城市，以及一些房价快速上涨的二三线城市。

　　这是宏观调控的政策体现，也是政府对于房地产市场调控效果不明显的下策。限购并不是降低房价的主要措施，而是其打压投资行为和舆论噱头的一种手段。今年年底各大省会的城市的限购即将到期，现在各大媒体采访住建部，都表示会继续延期。

　　目前的房地产市场，8-11月成交量大幅下跌，舆论压力强烈。一年期紧缩的货币政策导致开发商资金缺乏，购房客户贷款难度增大，各大开发商甚至出现了“贷款限额用完”的现象。铺天盖地的房地产跌价舆论，频繁的土地流拍和低价成交，让人们再次感受到了2008年年底的寒冷。

　　业内专家指出“总的来说，新国八条重大意义，首先在于从全方位角度去抑制房价的快速增长，包括提高首付、新的土地政策、税收和限购等等。其次是限购所造成的舆论压力让很多潜在消费处于观望态势而且在一定程度上抑制了刚需。”此外，住房和城乡建设部4月6日发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。2011年3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》(发改价格(2011)548号)，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，“一房一价”政策执行。2011年，我国保障性住房建设规模创历史之最。5月10日，住建部下发通知，保障房安居工程建设——全面提速。2011年6月17日，住房城乡建设部公布各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，二三线城市限购令执行。

　　货币政策密集调整

　　纵观2011年，央行共上调存款准备金率6次。从18.50%上调到21.50%的历史性高位。存款准备金率的变化，本身是一种金融手段来控制市场资金的流动量。上调存款准备金率，是在国家调控房地产市场大势之下的一个辅助手段。存款准备金率上调，银行可贷款额度减少，用于房地产市场的资金也会减少。资金量的减少短期内不会对打压房价起到立竿见影的效果，但在目前这样成交量萎靡的情况下，会导致开发商通过降价和变相降价来达到获取资金的目的。同时，上调存款准备金率带来的资金压力会让一些企业逐渐淡出房地产行业寻求新的出路，这样有利于扩建一个健康的房地产市场。

　　11月30日，央行3年来首次降低存款准备金率，而且据悉央行预计会在明年2月之前恢复到18%的存款准备金率的标准。

　　但有专家认为这并不是楼市春天的一个标志，“首先，此次放松的资金量很有限。其次，一些发达地区存量房基数很大，而且就全国房地产形势而言，房价并没有开始大范围下跌，这与国家的预期目标不一致。最后，舆论和今年房地产市场的行情让人们普遍呈现观望态势，即使有闲散资金也不会贸然投入房地产行业。”

　　贷款利率上浮——雪上加霜。2011年银行共三次上浮贷款利率，达到7.05%。目前首套房贷款利率上浮10%-30%。基本已经超过8%接近9%。这无论是对于购房者还是开发商都是雪上加霜，高利率导致月供增加，生活压力增加，很多人被提高的首付和高利息挡在了购房的门外。对于开发商而言，购房门槛的提高影响销售业绩，变现困难。高额的利息和高首付同时也将投资客拒于门外。

　　征收营业税。2011年1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。有专家指出，“营业税全额征收就意味着，卖方的房产转让成本加大，这无形中使得炒房者哄抬房价，投机钻营的现象得到遏制。”