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楼市2011大盘点 调控利箭频发房企苦撑硬挺

2011年12月30日 14:36:20 来源:中华工商时报 查看评论

  卖股卖地难解资金饥渴

  随着房地产调控的步步紧逼,一向不差钱的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。一年来陆续有市场消息显示,部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象,筹集资金动作频频,十八般武艺上阵,难解房地产企业的巨额资金饥渴。

  我们不会忘记绿城“被破产”的一幕一幕。从“海航收购”、“信托门”、“香港退市”到“地方政府拨款救急”,关于绿城的传言不断;从“董事长宋卫平回应破产传闻”、“转让旗下中超球队”到“接洽中投”,绿城自身新闻不断。虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”,但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队,此中无奈,令人唏嘘。

  由此可见,即使是绿地、万科等这样的“龙头”房企,面对寒冬袭来,也显得无力。一位房企老板这样说“企业左右不了市场,正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。今日今时,绿城的难处,是整个行业共同的难处。”

  从地产领头羊万科到不知名的小企业,大家都在忙着过冬,广积粮、缓称王。数据显示,20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元,仍然跑赢大市,但大多没有达到预定的销售目标。

  同时,随着调控的深入,目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示,房企库存市值已经达到了上万亿元,而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下,除了少数央企背景的开发商,多数开发商资金链十分紧张。

  据中原地产统计,11月当月,全国房地产公司完成9宗股权交易,总成交金额为67.5亿元;2011年1-11月,房地产企业股权交易数已达102宗,而2010年全年仅84宗,1-11月披露交易值达到了368.3亿,同比去年全年上涨122.8%。

  而据清科研究中心11月11日发布的报告显示,今年前三季度,房地产行业共完成50起并购案例,是2009年全年并购案例数的2.5倍,并购金额为18.45亿美元,并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。

  在市场调整中,中小房企受到的冲击更大。在江浙一带,一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力,到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

  华本机构总裁许文锋认为,随着调控继续,房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加,行业集中度会明显提高。目前,国内房地产开发企业超过8万家,但多数企业自我发展能力不足,高度依赖贷款和民间融资,发展方式粗放,经营管理和服务水平不高。行业整合有利于整个行业的健康发展。

  对房地产行业而言,冬天已经到了,而且可能比想象的要更冷、更长。“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团(万科蓝山万科幸福汇)总裁郁亮表示,过去几年房地产企业的利润率非常高,并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控,未来住房的投资属性将越来越弱。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言,很难再回到过去的暴利时代。

  2012年楼市展望

  回顾过去几年的楼市,2008年全面萧条,2009年报复性反弹,2010年高位盘整,2011年渐趋衰退。2012年又将何去何从?

  其实,12月召开的中央经济工作会议基调已定,提出稳中求进:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。两大政策与2010年经济工作会议中的表述一致,内涵却有所不同:保增长的重要性盖过了抑通胀,预期政策将稳中趋松。房地产政策依然从紧,会议提出:2012年要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现,房地产政策同样将稳中趋松。

  2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。有专家预期:2012年这三类政策将有所变化。一是限贷,2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕,首套房贷利率及首付下调已成必然,随后二套房贷政策也有松动的可能性,但三套房禁限政策估计全年都难放开;二是限购,2012年预计部分城市或放松或退出限购,部分城市或以房产税替代限购令;三是限价,随着房价持续下跌,2012年各地继续限价的压力变小,即便中央继续要求各地制定房价控制目标,也并无太大的现实意义。

  “中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出,短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。

  著名财经专家叶檀认为,2012年,房地产依然不会迎来春天,更别说艳阳天。托上半年房地产销量的福,今年房地产企业可以维持全年业绩,但2012年冰山融化将使其无法容身。

  她预言,2012年将延续2011年的趋势,房地产企业将进行一次大洗牌,企业分化趋势更为明显,进入“大鱼吃小鱼”时代,也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

  2012年,保证企业有充足的现金流,进一步强化内部管理,开源节流,将是许多开发商的“过冬”策略。“不管政策怎么变,开发商稳妥一点儿总是没错的。”广厦集团荣誉主席楼忠福表示,“顺应政策和市场的变化,开发更好的产品是最重要的。”

  2011年前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%,估计全年增幅为6%左右;2012年这一增幅还将继续下滑,二三季度将出现负增长,全年将基本与2011年持平(或小增小减)。2012年上半年,可售商品住宅存量还将继续增加,企业资金链继续紧缩,降价压力难以显著减轻,下半年库存压力才可能有所减轻。所以,70个大中城市的房价还将继续环比下跌,预期下半年会慢慢企稳、筑底、复苏。若看全国商品住宅成交均价,则可能出现小幅的年度负增长。

  相关专家指出:不少房企对明年的市场还抱有期望,在这些房企看来,中国的城市化进程是大势所趋,因此明年的房地产市场前景依然广阔。对于房地产未卜的未来,尽管仁者见仁智者见智,但可以肯定的是,这个行业的洗牌已经拉开帷幕,不能适应市场的企业必然会被后浪淹没在沙滩上。

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[编辑: 李茜茜]
关键词:楼市 房企
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