2012年楼市预测：房价将下调10%至20%

　　限购令以“卖一买一”方式松绑

　　号称“史上最严厉”的限购政策落户北京，市场购买力受到极大抑制。低迷、僵局成为楼市的真实写照。一方面，大量投资性需求被挤出，而另一方面，拥有资格的购房人也在房价呈下行趋势下观望，政策、市场、参与者三者在进行博弈。虽然限购并不是此番调控的唯一利器，但却着实按住了庞大的市场购买力，成为困扰开发商一大难题。时至年底，房地产市场在以限购为代表的调控政策下实现了稳中有降的目标，那么明年，限购政策又将如何延续？开发商又将如何破解这一难题？

　　据研究机构分析，限购政策的行政力度将减弱，市场化调节将唱主角。伟业我爱我家市场研究院分析指出，在长效机制(例如房产税)形成之前，限购暂时不会取消。但是，未来对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等适度放松。同时，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，明年在保证供应结构合理、供大于求的前提下，可以适度放松限购尺度，释放一些自住型购房需求，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予这部分人群一定优惠和松绑，例如给予首次购房者较为优惠的贷款利率，把社保连续五年放松为累计五年等，这样既可以照顾部分首次置业者和合理的改善型购房者买房置业，又可以避免房价的反弹。

　　而据某集团一位开发商分析，限购政策或将率先为“卖一买一”型需求松绑。该开发商推测，2011年，名下已有两套房产的京籍买房人和已有一套房产的非京籍买房人，若要改善置业，则需要先卖掉一套房产换取资格，再进行升级置业。但市场处观望期，卖房周期较长，由此可能耽误了改善型置业。明年，或许该类买房人在承诺卖一买一之后，即便手中房产尚未卖出，也将先行获得买房资格，购买改善型住宅。

　　同时，也有开发商表示，本次经济工作会议定调，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，这或许意味着政策面压力将趋缓。一方面，明年针对房地产的严厉调控政策不太可能再出现。另一方面，明年三季度以前，地方政府可能会对限购政策作适度微调，模式或许会参照今年10月份的佛山。文/李丹

　　二手房税费不再由买家一方承担

　　自从北京开始对二手房交易开征营业税起，这一原本是对卖方征收的税种就被卖方市场形成的潜规则完成转嫁给了买方。但是，今年的房地产市场经过一年严厉调控之后，在成交量大幅下滑的情况下原来的卖方市场已彻底转变为买方市场。再加上12月10日二手房交易的最低计税价上调，导致现购买二手房所要交纳的税款比以前提高三倍左右，成为买方不可承受之重。全市二手房成交量迅速跌入谷底，同时之前一切税费都由买房方承担的潜规则也在悄然发生改变。

　　交易税增加三倍左右强化买方市场

　　据21世纪不动产一线过户专员反馈信息，到目前为止各区域具体的执行标准地税局并未对外公开。地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则。以海淀区中关村一小区的二手房，最低计税价由7600元/平方米涨到了23500元/平方米，涨幅超过三倍。六里桥区域的最低计税价由6200元/平方米涨到了17000元/平方米，望京的二手房最低计税价由6200元/平方米涨到了18000元/平方米。这两区域的二手房最低计税价涨幅接近三倍。

　　从全市范围看，二手房的交易税增加了两到三倍，导致全市二手房网签迅速陷入谷底。12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，创造了最近三年来工作日的最低签约记录。

　　二手房交易潜规则正悄然改变

　　在二手房交易的各项税费中，5.5%的营业税是最重的一项。而营业税开征的初衷为了抑制投资炒房而向卖方征收的税种，但在过去几年的卖方市场下，强势业主将营业税全部转嫁给买方，逐渐形成了一切税费由买方全包的交易潜规则。最低计税价的上调，使交易税费增加三倍左右。尤其是对于未满五年的房产和140平方米以上的非普通住宅来说，可能会因此多交十几万甚至几十万的税款。

　　据了解，已经形成多年的市场交易潜规则正在发生着悄然改变。据介绍，以前二手房买卖双方需要协商的只有价格问题，税费自然由买方来付。但目前在买卖二手房时，双方不仅要谈价格，关于税的问题也越来越多地提及。目前采用最多的方式就是业主直接降价。业主张先生有一套房产原本想以480万的价格出售，税费全部由买方承担。但最低计税价上调后，该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。买方表示无力承担如此高的税费。经过双方的协商，业主最终将房产下调了20多万。以降价的方式减轻了买方的税负，才达到交易。