回顾2011"调控年" 十大关键词勾勒楼市众生相

　　有人称2011年为“楼市调控最严厉的一年”。

　　回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。

　　这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。

　　2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。中国证券报记者梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。

　　三限政策

　　2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。

　　点评：“三限”接连发力，全国主要城市房价涨幅得到有效遏制。

　　房价控制目标

　　截至2011年3月底，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年全国各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。

　　点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。

　　保障房

　　“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度最大的一年。

　　点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。

　　房产税

　　2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

　　点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。

　　买方市场

　　由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“降价换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。

　　点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。

　　土地流拍

　　2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。

　　点评：“地王”风光不再，房企出手拍地更谨慎。

　　并购退市

　　2011年房地产市场交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产行业企业并购、转让等交易异常红火。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。

　　点评：“物竞天择，适者生存。”在这个楼市寒冬，股权转让成为部分房企抵御寒冷迫不得已的选择。

　　保值回购

　　某些房企为促楼盘销量，提出三年保值回购计划，即按照约定期限业主有权申请以开发商指定方式按合同价回购所售物业(税费各自承担)。

　　点评：“保值回购”显然是特殊时期的产物，房企促销噱头或大于实际意义。

　　商业地产

　　2011年的土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，各地商办用地出让金同比大增。商业地产在这个楼市寒冬中表现较为坚挺。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，各地尤其是北上广深等一线城市的商业地产在成交量方面呈现相对稳定的态势。

　　点评：投资不受限制，入市仍需谨慎。投资运营商业地产要求较高，投资者需仔细评估。

　　降价维权

　　房价涨有忧愁，房价降也有烦恼。在降价大潮之下，不少贷款买房、购置期房的购房者遭遇“未入住、先降价”的尴尬局面，购房者打砸售楼处、维权等现象愈发激烈。

　　点评：楼市需遵循市场规律，契约精神更需维护，买卖双方都需回归理性。