2011上海房价跌0.56% 供求价创历史最低水平

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　　12月27日，中国房产信息集团发来邮件称，2011年成交均价22351元/平方米，下跌0.56%，首次出现年度房价下跌。2011年上海楼市的供、求、价都创下了有数据历史的最低水平.这让市场对即将到来的元旦至元宵的楼市超长低迷期更加悲观，房价进一步下跌的预期和压力更大。

　　数据显示，2011年截至12月23日的供应量在1050万平方米左右，预计全年的新增供应量为1015万平方米，低于去年的1098万平方米，创下了上海楼市有公布数据7年历史以来的最低水平。成交量为710万平方米，预计全年的总成交量在728万平方米左右，低于08年的908万平方米，为近7年以来的历史最低水平。成交均价22351元/平方米，下跌0.56%，首次出现年度房价下跌。因此，2011年上海楼市的供、求、价都创下了有数据历史的最低水平。

　　12月中旬以来上海有20多个楼盘拿了63万平方米的预售许可证，然而近半楼盘却没能在拿预售证后如期开盘。使得新房周成交量在12月中旬冲高到18.41万平方米后，反而回落到上周的13.55万平方米。表明楼市以价换量的动能不足。中国房产信息集团的数据显示，上海四季度一手商品住宅的平均成交价格为21135元/平方米(截至12月23日数据)，环比下跌5.3%，同比下跌10.7%；而去年同期则是环比上涨10.4%，同比上涨28.3%。可见楼市调控作用之明显，不过房价环比跌幅仍然只是05年网上房地产公布房价数据7年历史以来的第4水平，历史跌幅最大08年三季度跌幅为14.5%、其次是05年二季度的10.4%跌幅和10年三季度的6.7%跌幅。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，尽管2011年度的季度房价下跌水平算不上大，但却是历史首次出现全年四个季度房价持续下跌的情况。前三个季度的房价环比跌幅分别为2%、2.9%和0.9%。预期2012年一季度也仍将会延续房价下跌趋势。

　　薛建雄进一步指出，由于年关资金压力，自10月份起开发商加大了降价促销力度，也带动了11、12月份成交量的微弱回升。此时市场上出现了五类表现完全不同的楼盘。

　　第一类是梯阶式降价保持热销型，如龙湖好望山、新城金郡等。其中龙湖好望山10月推出的大户型房源均价从预期的2.8万大幅下跌至16000元/平方米，成交132套；12月推出的小户型更是降到14000元/平方米成交112套。新城金郡11月底推的小高层房源均价13000元成交237套，12月底推的高层房源12500元成交247套。

　　第二类是一次性降价热销后就不愿再降价，成交也随之停滞型的楼盘，如中海御景熙岸、万科清林径等。其中中海御景熙岸10月份从23000元/平方米降到18000元/平方米后热销628套，万科清林径11月份从16000降到13000元成交了302套。不过两个项目的新一批预期上市房源，并没有再次降价的打算，但也延迟推盘。其原因更多是客户蓄备不足，导致没能开盘。

　　第三类是以合理折扣提升销售型的楼盘，如香溢花城、尚海湾等。香溢花城10月份起开始打8折，售价从35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交价从8、9月的16、12套回升到了10、11、12月的64、54和35套。尚海湾11月起对其88000元/平方米的沿江豪宅进行打8折促销，使得成交量从10月的1套上升到了11、12月的7和17套。

　　第四类是不公开降价，只对高意向度买家讲价，但通常不大于85折的豪宅。如四季雅苑和外滩九里等，这类楼盘的月成交量基本都在5套以内。

　　第五类是价格严重偏离市场，不愿也无法降价导致滞销型项目。此类楼盘以中小开发商项目为主，他们品牌能力不强、社区配套附加值不高，却开出像瑞安、和黄一样比周边高三、四成的价格。之前市场好时，他们的销售就不温不火，他们本来打7折也只是回到合理价格，想要热销要打5-6折；但如此之高的折扣对开发商自身利益和前期业主的利益影响都太大，所以只能滞销等市场回暖。

　　分析以上楼盘可以得出，目前限购限贷条件下，低端刚需楼盘是通过不停降价，以获得限购、限贷之外的更大刚需群体买家,才能保持每月100套以上的热销局面。而市区中高档楼盘向下降价，只是获得更大的改善群体，但是这类人群多数被限购限贷，所以大幅降价只能带来成交量的倍数回升，并不能成几何型回升之势。加上，目前经济增速放缓，使得市场总购买力增量减弱，房价下跌的压力日渐增大，薛建雄如此认为。

　　不过，薛建雄同时指出，由于元旦春节长假的消费潮临近，担心重新出现高通胀压力，是政府面临经济增速大幅下滑却没能及时降息和降低存款准备金率的主要原因。但元宵节之后，银根就可能大幅放松，房贷利率也可能重新打折，且力度也可能重新加大到8折左右，这将大幅降低购房成本。加上银根放松后对宏观经济增涨的促进作力也会增加市场购买力能。所以楼市下跌的步伐有望在降息和降低存款准备金率几次后止稳并重新回升，而预期这个时间就会出现在明年的二、三季度。