房价下跌成必然趋势 调控应更精细

　　和长沙的情况相仿，一些二线城市房地产市场起步较晚。前几年，全国各地特别是沿海城市的楼价飙升之时，这些城市楼价有点后知后觉，一定程度上成了“价值洼地”。近些年，外地的“疯狂楼价效应”才逐步到来，所以“补涨”。

　　三是在通货膨胀的大背景下，楼价难以独善其身。采访中，广州、长沙、洛阳、桂林、乌鲁木齐五地均有人表示，除土地价格上涨外，房地产业其他方面的成本也在不断上涨，钢材、水泥等建材价格的上涨，劳动力成本的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手。成本增加，房屋售价无疑会跟着增加。

　　四是住房产品结构升级拉高均价。王义高认为，“目前大家看到的均价只是表象，事实上现在长沙房价已经出现了分水岭，高档楼盘和低价楼盘的价格差距在拉大，正因为万达这类高档楼盘的加入，所以才支撑了长沙住宅的均价，出现同比增长的情况。”在采访中，记者发现，随着一些大型知名房地产企业的进驻和商品房住宅品质的提高，造成一些二线城市不同程度的同比上涨。

　　五是供求关系决定上涨。长沙、乌鲁木齐、桂林、洛阳四地相关部门均表示，这些地方的刚性需求较大。其中，一些城市表示，新增的刚性需求部分是伴随城镇化速度加快产生的。还有一些城市，如长沙，年轻人首次置业占购房者的比例一直保持较高水平，这也导致了同比增长。

　　也有城市认为同比涨幅较快和供应相对不足有关。桂林市房地产业协会会长申应林认为，今年1—11月，桂林上市房源量不足去年六成。不是有房卖不掉，而是只有这么多房可卖，相对仍是卖方市场，且有足够的刚需支撑这个市场，所以呈现出“量跌价涨”的现象。

　　调控仍有压力，仍需进一步对症下药

　　对此，中国房地产协会副会长朱中一指出，相比而言环比指数更能反映房价涨跌。与房价的环比指数相比，同比指数变动受到的影响因素相对较多，例如成本上涨、供求关系变化都会对房价的同比上涨产生影响，而且也应该考虑到今年物价指数的整体涨幅。

　　他分析说，近几个月，尤其是从10月份以来国内70个大中城市住宅销售价格看，环比下降的城市在不断增多，降幅在扩大，总的说来，结合其它一些积极迹象，可以表明2011年房地产市场正在出现积极变化。

　　朱中一分析说，在调控政策不放松，购房者持续观望等态势下，房地产企业的利润会逐步趋向合理化，房价下降之势不可逆转。从开发商自身的生存和发展说，积极面对当前的现实状况，以价换量适应市场发展的走向，才是理智的选择。

　　朱中一指出，和同比环比均有明显下降的城市相比，这些同比涨幅较高的城市在楼市调控上的压力较大，应该具体分析房价上涨的原因，各地应结合本地情况进一步出台新措施。

　　为了加强楼市调控，缓解居住性需求，广州、长沙、洛阳、乌鲁木齐四地的住建部门都提出了要加大保障性住房建设力度。其中，今年乌鲁木齐市超额完成保障性住房建设任务，原计划建设保障性住房1.15万套，实际建设1.2765万套，比计划超额完成11%。

　　广州、洛阳、乌鲁木齐都表示将加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序；严格商品住房价格和销售监管，实行房地产开发企业年度预(销)售方案申报制度；坚决查处哄抬房价，捂盘惜售、发布虚假广告等扰乱市场秩序的违法、违规行为。

　　朱中一表示，种种迹象表明，那些房价上涨过快、房价过高的城市，房价下跌已成必然趋势。下一步需密切关注市场变化，尤其要在坚持调控方向、巩固调控成果的基础上，抓紧建立中长期制度，促进房价的合理回归，推动房地产市场健康发展。