房价下跌“土地财政”受挫 年关面临转型大考

　　近期，大房企“弃购”、土地流标、低价出让和中止出让的消息不断传来，土地市场的遇冷也冻结了各地方政府的土地财政，地方财政因此捉襟见肘。有数据显示，今年多个城市土地出让收入低于去年同期水平，地方政府能否承受房价大幅下跌的考验？土地财政转型已然成为地方官员不得不面对的问题。

　　土地市场进入“冰封”期财政收入锐减

　　财政部日前公布《2011年11月份公共财政收支情况》显示，11月份，全国财政收入6457.32亿元，增幅延续了9月份以来的回落态势，比上月增幅降低6.3个百分点，而房地产交易量下降是影响财政收入增幅的重要因素。

　　据《中国证券报》援引中原地产的数据显示，前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒指出，今明两年刚好是地方政府的偿债高峰期，土地出让收入锐减给地方政府带来了巨大困难。

　　岁末本应是土地出让的高峰，今年市场却显得格外冷清。11月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%。有业内人士认为，土地市场遇冷，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是政策预期依然收紧，开发商资金压力大。

　　政策博弈“限购”与“增收”纠结

　　限购抑制楼市需求，而楼市下行，促使地方政府依赖的土地财政逐步瓦解。这是一个连锁反应，也正是近期地方政府试探放宽限购的最终动力。从部分重点城市的财政收入来看，限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。地方政府也有松绑房地产政策的意愿，中央和地方的博弈在加剧。

　　限购政策执行近一年，即将到期。截至目前，仅有海口、广州、深圳等地明确表态将继续限购政策，而其他40多个执行限购令的城市回应均模棱两可。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，宏观经济政策至少在3个月内不会有改变，地方政府在短期内违背中央政策精神的可能性较小。

　　明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备。限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。有业内人士预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。

　　土地财政面临转型大考

　　松绑政策仅是地方政府的“缓兵之计”，治标不治本，临近年关，地方政府的土地财政依然面临转型大考。

　　业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式并非长久之计。随着经济转型的完成，“后土地财政”时代的到来，地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题，而是如何落实的问题。

　　有评论认为，中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则，房地产调控的根本目标难以实现。中国房地产业畸形发展，地方又过于依赖土地财政，结果严重地影响了中国经济的健康发展，作为地方政府完全有责任予以纠正，即地方政府理应主动地弱化土地财政，使房地产良性发展，而并非继续沿着依靠土地财政的老路子往下走。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，土地出让金收入的低成本高效率，是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。政府的财政收入受到土地限制，容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题，等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑，是非常危险的信号。从目前形势来看，地方政府摆脱土地财政迫在眉睫。

　　他还表示，地方自行发行债务能够缓解当地的财政压力。“后土地财政”时代应以地方债务发行为主要手段，辅之以中央财政支持，另外为了防止地方债务问题的无限扩大，中央可能会对地方债务水平进行评级，以此有针对性地解决地方融资问题。

　　日前，财政部副部长廖晓军透露，今年全国财政收入会超额完成预算，中央财政和地方财政都会有一定数额的超收。在业内人士看来，这可看作地方政府实行财税制度转型、走出“土地财政”的契机。如果不“缺钱”，地方政府摆脱“土地财政”的动力可能会更足。