陈真诚：春节后房价或加速下降

 

　　推进房产税试点意味房地产调控更严厉

　　进一步，从今年中央经济工作会议来看，明年房地产调控不但不会松动，而将更为严厉。这主要体现在，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，这是历届中央经济工作会议以来首次明确提出推进房产税改革试点，说明在明年即将会进一步推进开征房产税。在今年在上海、重庆试点开征房产税的基础上，进一步完善征收方案使至更能起到调控房价的作用，或在全国更多城市进行开征房产税试点。在将来，一旦条件成熟，房产税将会全面铺开开征。

　　据悉，作为房产税开征的基础工作也是房地产调控和房产税开征依据的全国个人住房信息系统，已经启动，推进了两年时间，将来将推广到265个地级市。个人房产信息全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准。12月1日至2日，李克强副总理在天津考察时说，要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。

　　可见，在明年，如不出意外，政府将推进房产税改革试点，或在已开征的上海、重庆完善开征方案，并增加试点开征的城市，或在其他城市采取新的开征方案试点。总之，总的趋势是，随着时间的推移，试点开征房产税的城市将越来越多，甚至可能在不久的将来在全国范围内全面开征，而且试点开征的方案将越来越完善，被覆盖的征税对象越来越广，对投资投机性购房、持房、炒房者的威胁越来越大，对房地产市场的调控功能越来越强，已没多少悬念了。本文作者陈真诚认为，如果是这样，在明年进一步推进开征房产税，则说明房地产调控将在开征房产税等方面加码，意味着房地产调控或将更为严厉。

　　这或也说明，全面开征比较完善税制的房产税，可能是将来限购政策退出后的替代政策。在房产税未能对房地产市场形成有效的调控效果之前，限购政策或不会退出。如果这样，也就意味着严厉的房地产调控将持续下去，甚至长期化、制度化。

　　打击通货膨胀助力于降房价

　　再则，现实经济形势是，虽然当前物价涨幅有所回落，11月的CPI下降至4.2，但CPI、物价总水平仍居高位，且有反弹的可能。今年中央经济工作会议提出，明年继续加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，保持物价总水平基本稳定。这意味着，在明年，控物价打击通货膨胀，降房价消除房地产泡沫，仍然是宏观调控的重点，货币政策不会转向，或出现所谓的全面放松，由实为从紧的“稳健”转变为“宽松”，哪怕经济增速会有可接受的适当下降。从目前货币政策形势来看，虽然央行为刺激中小实体企业等发展而从12月5日起下调了存款准备金率0.5个百分点，但预期明年的货币政策仍将谨慎，下调的次数不会太频繁，而且一时不会降息，甚至不排除为打击通货膨胀而继续加息以对冲下调存款准备金率的可能。

　　而积极的财政政策，主要是指要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，其中就包括加大对保障性住房建设投入等内容。而加大对保障性住房建设投入，这本身就将对价格过高的商品房市场形成冲击。

　　尤其是，中央经济工作会议提出，财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控。这意味着，即便采取积极的财政政策，货币政策有所预调、微调，本文作者陈真诚认为，也将是有针对性地加强对中小企业、在建重点项目等实体经济发展和民生领域的支持，而不是针对房地产。

　　这些说明，房地产的金融环境不会有大改变。

　　更何况，中央政府继续调控物价，继续打击通货膨胀，无疑将降低房地产等资产价值估值和投资回报预期，从而将助力于进一步打击房地产预期，降低购房等房地产投资回报预期，促使房价预期进一步下行，促使房价加速下降、房地产市场进一步加速调整。

　　一个调整周期开始意味新的机会将到来

　　至此，可以看出，至少在明年，中央政府不会放松房地产调控，政策松动的可能性几乎没有，相反调控可能更为严厉。

　　政府还将继续致力于打击通货膨胀、促进经济结构调整，整体货币政策、金融形势不会有大的改变。

　　可以想象得到，房地产市场所面临的政策环境、金融环境、市场环境等不会有大的改观。

　　甚至，随着房价进入了下降通道，市场由卖方市场异变为买方市场，开发商普遍遭遇楼盘滞销、成交持续大幅下降的境遇，各地均暴露出有效需求不足、市场供大于求的问题，房地产市场形势还将更为严峻。

　　在这种市场环境和市场走势下，消费者更会继续观望甚至弃购，以等待房价下降到合理价位，而更多的开发商也会进一步放弃观望，加入到降价阵营或加大降价的幅度。在这些因素的综合影响下，如不出意外，或从春节后开始，房价将加速下降，房地产市场将加速调整。

　　因此，本文作者陈真诚建议，开发企业应及时认清形势，放弃政府可能在短时期内救市或松动调控的幻想，准确判断市场走势，采取积极的过冬策略，采取有效的促销促使，促进销售，回笼现金，降低因调控或决策失误而带来的风险，保存足够的能量，储备足够的资源，迎接、参与下一场竞争，在下一个周期中获得比别人更好更快的发展。

　　要知道，对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此。