陈真诚：春节后房价或加速下降

　　对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

　　随着中央经济工作会议12月14日闭幕，就预期性、理性而言，房地产调控政策方面的悬念基本落定，房地产市场的未来走势无疑也因之基本落定：明年，房地产调控将更严厉，调控政策只会继续从紧而不会放松，房地产市场将加速回调，房价将加速下降。之所以这么说，可从影响未来房地产市场走势的诸多因素找到答案。

　　深入“微观”的“宏观”改变为房市给定了大的生态环境

　　12月12日-14日召开的中央经济工作会议，确立了明年经济工作“好稳中求进”的总基调。会议指出，做好明年的经济工作，要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解决紧迫性问题，切实办成一些让人民群众看得见、得实惠的好事实事。以更大的决心和气力推进改革开放，着力解决影响经济长期健康发展的体制性、结构性矛盾，在一些重点领域和关键环节取得新的突破，以开放促改革、促发展、促创新。正确处理改革发展稳定关系，积极有效化解各种矛盾和风险隐患，促进社会和谐稳定。

　　今年的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中包括：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。要深入分析经济发展和运行趋势变化，准确把握宏观调控的力度、节奏、重点。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控，继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。等等。

　　对照近几年中央经济工作会议来看，今年中央经济工作会议，在对待如何处理稳定经济增长与控物价、抑房价、保民生这几者之间的关系上，在设计政策、措施以消除房地产泡沫、打击通货膨胀及其所威胁到民生等具体问题方面，决策层没有过于纠缠于如何处理一些理论学者言必称之却一时无法做到的所谓“顶层设计的”问题，排除了一些不当舆论干扰，采取了不回避而是直接指向并力求尽快解决现实问题的“对症下药”的做法，措施更加具有针对性，思路更加清晰，态度更加坚决，显得积极而务实，这是深入“微观”的“宏观”改变。

　　无疑，今年中央经济工作会议，为未来房地产市场运营乃至企业生存给定了大的生态环境，决定着未来房地产市场的生存模式和房地产企业的经营活动准则。也就是说，明年，乃至将来更长一段时间内，房地产市场只能在这种生态大环境下“有所作为”。在这种大的生态环境下，房地产市场只得朝着合理的方向继续回调，房地产企业只能是“适者生存，不适者被淘汰”。

　　促进房价合理回归是明年的重要目标之一

　　12月9日，中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，为今年的中央经济工作会议定了调。

　　一脉相承，今年中央经济工作会议明确指出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。

　　无疑，这两次重要会议，为明年经济工作中有关房地产工作的思路给出了定性，为明年房地产调控给出了定性，并明确要促进房价合理回归，而不是以前的“稳定房价”的模糊措辞。

　　在这两次重要会议之前，决策层及相关调控部门已在不同场合多次强调坚持房地产调控不动摇：下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受；增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松；坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，促进房价合理调整；坚决落实已经出台的房地产调控政策，继续实施限购等遏制房价过快上涨的房地产调控政策措施等

　　可见，今年中央经济工作会议继续延续了中央政府对于继续强力推进房地产调控、将房地产调控进行到底、促使房价合理下降的决心和房地产调控的目标，说明中央政府对房地产调控的态度是一致而坚决的，也说明继续强化房地产调控、防止已经开始下降的房价反弹、进一步巩固调控成果将是明年经济工作的重点，促进房价合理回归是明年经济工作的重要目标之一。这样来看，在明年内，哪怕是下半年，也没有松动房地产调控政策的可能。

　　扩大有效供给挤压高价商品房的生存空间

　　需要注意到的是，今年中央经济工作会议提出，明年要加快普通商品住房建设，扩大有效供给。此言含义深刻。

　　应该说，这里所指的扩大普通商品住房的“有效供给”，是指价格不高、普通老百姓买得起且用于自居的供给，而不是开发出来而老百姓买不起只有投资投机者买得起却不是用来自住而是用来囤积、炒房的供给，否则就是基于虚拟需求或提前透支性释放出来的需求所吸收的供给，而不是有效供给。

　　这就意味着，政府将通过加快普通商品住房建设，增加老百姓买得起(即比现行高价商品房价要低)且用于自住的供给，自然会进一步改变市场的供求关系，挤压高价商品房的生存空间，使得那些高价商品房面临更短缺的需求，越来越难卖，最后被迫降价销售。

　　另一方面，包括前述决策层多次表态和商业银行及目前绝大多数地方政策实际做法等种种迹象显示，包括限购、限贷等已经出台的房地产调控政策，没有在明年松动的可能。尤其是，最近，住建部知会地方政府继续执行限购政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性调控政策之前，限购政策不会退出，还会继续执行。