明年楼市政策 宜适度调整

　　近期，频见房地产调控从严的消息。国家高层表示坚持调控不放松，住建部要求限购政策延续。但另一方面，货币政策开始转向，央行3年来首次下调存款准备金率。

　　但须清醒认识到的是：即便未来两年政策会松绑，也不可能再现2008年那么猛的救市行动。因为当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，通胀虽已下拐，仍处偏高位，宏观经济政策刚刚开始放松。即便考虑到明年经济形势更加不乐观，经济政策和楼市政策放松的程度也将远逊于2008年。

　　不奢望“08式馅饼”，但也不必被当前政策吓昏头。客观讲，房地产政策已经见底。虽然政府一再强调丝毫不能放松，但也没见追加什么新政策。

　　笔者认为，政策保持现有力度，市场就会继续调整，房价也将会持续下滑。所以不可再追加紧缩政策，以免调控过头。而随着房价持续下跌，调控效果趋于显著，明年适当时候，政策应进行适度调整。

　　首先，房贷政策应考虑对自住需求者适度放松。今年以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套限贷，二套门槛提高，连首套住房贷款亦不断提高，再经过五次加息后，利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。部分商业银行对于首套住房，要求首付四至五成，利率较基准利率上浮10%左右。首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针。

　　其次，限购政策应考虑退出时间及方式。限购政策，是典型的行政干预手段，事实已证明效果确实不错。然而，它注定只能是权宜之策，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效果。

　　再次，部分城市“一刀切”式限价过于简单粗暴。这是一种行政干预手段，与限购令一样属于临时之策，长期来看，不能仅拿某一房价数据考核，而应以房价收入比这种更加科学的指标加以约束。

　　最后，完善住房保障制度，保证施工进度和建筑质量。