经济观察：中国楼市艰难调整 调控高压仍将持续

　　资料图：在一系列政策密集调控下，中国房地产市场步入调整阶段，并呈现出分化加剧和冷热不均的复杂态势。

　　加息、“限购令”、“限外令”、“提高首付门槛”、“三套房停贷”……，从今年1月份“新国八条”开始，中国房地产调控较去年进一步升级。上半年，全国重点城市全面限购，600多座城市出台房价控制目标，“空转”多年的房产税终于在上海、重庆试点征收。在一系列政策密集调控下，中国房地产市场步入调整阶段，并呈现出分化加剧和冷热不均的复杂态势。

　　2010年中国房地产市场掀起了一场史上最为密集的宏观调控和最大规模的保障性住房建设，在接连三轮房地产调控的猛攻下，近年底时房地产市场出现量价齐升的回暖态势，商品住宅交易量和房价再度攀至史上最高。

　　为遏制房价快速上涨、抑制投资投机需求，从今年1月26日的“新国八条”开始，新一轮房地产调控拉开序幕，调控政策进一步升级和加深。中国608个城市按照国务院的要求公布了今年新建住房价格控制目标。同时，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，保障房建设快速推进。

　　随着房地产调控的深入，全国商品房销售量价增速均出现下调，调控成效逐步显现。2011年1-5月，全国商品房销售面积同比增长9.08%，增速和去年同期相比下降13.42个百分点；全国主要城市房价同比增速出现回落。5月份，全国70个大中城市中，有20个城市新房价格环比出现下降或持平。

　　与此同时，今年上半年土地市场明显降温，土地拍卖市场底价成交、流拍现象不时出现，北京、上海等地土地出让收益明显减少。

　　“今年上半年全国商品房市场整体出现了盘整、僵持和观望现象。”北京大学房地产研究所所长陈国强接受记者采访时说，市场冷热不均、分化加剧的状况非常明显，不同区域、企业和项目之间都有分化特征，如住宅和非住宅地产、限购与非限购区域等呈现出冷热不均的特点。

　　陈国强表示，今年上半年房地产政策重心是在供应上“做加法”，在需求上“做减法”，加大保障房和普通商品房的供应，压制投资投机性需求。同时，调整楼市发展模式和结构关系，改变此前过于偏重商品房建设，以及改变投资需求与自住需求、住宅和非住宅地产的比例关系等。

　　“调控政策对市场作用的效果正逐渐显现。但需要较长时间才能看到更明显的成效。”陈国强说，目前房地产市场中存在几种对冲关系：商品房市场投资趋缓，被保障房建设投资加速所对冲，确保了上半年房地产开发投资35%的高速增长；一线城市成交量持续下滑，但被二、三、四线城市销售火爆的行情所对冲；限购城市需求萎缩，被非限购城市需求所对冲；住宅市场投资受限，被商业地产等非住宅市场投资走高所对冲。

　　“今年上半年，中国楼市呈现复杂态势，重点城市观望、盘整明显，市场分化、冷热不均特点突出。标杆性的房地产企业呈现强者更强，市场份额提升突出的状态。”陈国强说。

　　政府在频频出手调控降温房价的同时，也在加速解决低收入家庭住房困难。2011年中国将开工建设1000万套保障性住房，建设规模将超过同期商品房市场规模。按照住建部的最新要求，1000万套保障性住房必须在11月底前全部开工。

　　时至年中，1000万套保障房建设任务开工率仅为34%。住建部部长姜伟新明确要求，“今年的1000万套保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务，是中央政府向全国人民的承诺，必须进一步加快进度。”

　　房地产已不仅是一个行业和市场的问题，而是演变为关系到国民经济长远健康发展的全局性问题，房价过高、上涨过快，使收入分配差距持续恶化、产业空心化，加剧通胀预期，影响社会和谐稳定。今年三季度是中国房地产调控的关键时期，也是确保今年1000万套保障性住房能够全面开工的关键时期，预期中国楼市调控方向不会改变，力度不会放松。在行政问责的压力下，虽然面临资金和土地等多重考验，未来几个月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮。