潘石屹：房地产业前途未卜

　　找不到乐观理由

　　这轮调控已经持续了至少一年，如果从去年初开始计算，调控已经持续20个月。目前，大面积的房价调整已经出现，市场的下行趋势已经建立。虽然大家对于何时才是一个“合理房价”局面没有共识，但目前的局面显然是政策已见效果的体现。下一步，政策如何进退，是地产全行业面临的不确定因素。

　　我认同姜伟新部长的看法，限购作为一个行政命令不能长久，当税收立法、信息系统建设完成之后，要取消限购。另外，按照官方说法，保障性住房的建设面临五大问题，未来的方向是用货币的形式来取代实物的分配，这意味着中国房地产业市场化的方向不会受到影响。

　　但是，政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。政府已经对限购、保障性住房作出了很高级别的表态，再取消是非常困难的。决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放得松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的过程。

　　实施限购和取消限购的操作风险是同样巨大的。相比之下，货币政策对市场上所有的参与者是平等的，操作的灵活性很强，功效也会更加明显。假如今天下班后政府宣布首付款的比例从三成提高到五成，明天房价就会受到影响。假如明天房价还不往下降，那么政府可以规定未来不启动按揭贷款，必须全款首付，这对购买力将是一个巨大的抑制。

　　最近一段时间，中央层面对货币政策的说法有所微调，甚至出现了“定向宽松”的提法，即对于新兴产业与保障房等领域进行信贷宽松，而对商品房则继续维持限贷。我认为，这一做法是不懂市场的人提出来的。

　　2009年，4万亿元经济刺激计划启动后，国家发改委主任称，一分钱都没有流到房地产业里面去。然而，众所周知，房地产业是4万亿元经济刺激计划的最大受益者。一大批房地产商从破产的边缘被拯救，房价开始报复性反弹，一场房地产业的自我调整中途夭折。

　　信贷的资金一经贷出，会在经济实体内循环流动。定向发往一个中小型制造企业的信贷资金，在经过多次往返后，谁也无法掌握它的去处，在当前的经济形势下，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。

　　9月份我在温州、义乌的调研更加深了上面的担心。在温州，一些制造业的企业家称，实体经济就是流水线，不需要大量资金，以销定产，订单多了，就增加材料、人力，订单少了就减少雇员。

　　制造业的收入及信贷资金全部以实体经济的名义炒太阳能发电、矿山，几年下来，温州商人仅在山西就投资了500多亿元，结果亏掉大半。还有一半的钱被用来投资房地产。因此，定向宽松的后果就是钱只要一发出去，就不知道到哪去了。

　　有很多人去预测，如果政府松动政策的话，第一个可能最先松动的领域会是什么？预测这些事情同样如同算卦。

　　我们的看法是，保障性住房可能宣布缓建，尽管官方说法很隐讳，完成今年1000万套保障性住房建设目标，很多地方政府已经压力很大，他们很难有足够的资金去支持2012年的1000万套任务。如果要强制推行3600万套保障性住房建设任务，地方政府只好把去年、前年、大前年的保障房建设加入其中，凑足数目。

　　从媒体报道来看，这一次价格调整首先从上海及周边市场爆发，这出乎我的意料。原因可能与涨幅有关。1998年，上海市的房价只有北京的70%，如今，价格水平已达到北京的1.5倍，涨幅远高于北京。我之前判断长沙、西安、杭州与沈阳房价下行压力最大，应该最先大面积降价促销。

　　长沙、西安与沈阳的地产大盘很多，百万平方米以上的地产项目并不少见，这三个城市的财富支撑不了这么多的楼市供应量，杭州则是因为价格出奇之高。深圳和广州楼市历经调控多年，市场化程度非常高，市场比较稳定。北京总体来说价格上涨没有杭州、上海幅度大。

　　大型地产公司率先降价促销也令人意外。在9月份，龙湖地产已经完成全年销售目标的72%，大幅度降价并引发了业主维权事件。在我的想象中，爆发点应该是中小型开发商，他们在资金链撑不住的局面下，选择降价促销。

　　在2009年、2010年，中海、龙湖地产、绿地集团、万科集团这些大型地产公司销售量很大，回款良好，按照常理，不应该如此高调降价。这可能与他们对后市态度较为悲观、提前做最坏打算有关。

　　限购令是政府的休克疗法，如同麻醉药，先把市场麻醉，再来做手术。房价速冻后，政府大规模兴建保障房。等到3600万套保障性住房建成，市场巨大的供应量将令房价失去上涨基础。未来，出台物业税。最后一步取消限购令。

　　但是，人们对增税相当敏感，目前中国企业及个人的税负水平已经不低，且全世界的趋势是减税，中国再加税面对的阻力很大。另外，3600万套保障性住房的建设目标过于庞大，有可能建设不了。这两种尴尬的局面与今年初政策设计的目标与计划是不一样的。

　　未来三年到五年，中国的宏观经济、世界的宏观经济以及中国的房地产市场将处于一个不断调整的过程之中，一旦全世界的经济全都进入衰退，中国不可能独善其身。

　　令问题更加困难的是，当前的局面与2008年底不一样，中国无法承担再拿出4万亿元刺激经济的后果。中国房地产业正处于这样一个前所未有的不确定的局势之中，相比于全行业的未来走势，房价涨跌只是个小问题。