在出台了数十个文件之后,旨在“控制房价过快增长”“促进房地产业健康发展”的楼市调控已经进入第九个年头。
简单来看,在2010年之前,政府动用的调控手段主要有以下两点:其一,土地整治,两年不开发的土地要无偿收回,一年不开发的土地要收闲置费用;其二,限制房地产的过热投资,规范市场交易秩序,保证房屋质量,当然也提到了地方政府在保障性住房方面的责任。
然而,2011年发生了一个特别重大的变化。决策层认为前面的调控是越调控价格越涨,这个市场的走势和他们预想的完全不一样。所以,今年他们决定对市场进行新的调控,并且把几乎所有重要的手段都用上了。
到目前为止,谁也无法预测这些调控措施会在什么时间结束,政府部门的心思似乎是走一步看一步,刻意模糊化,楼市调控的目标也发生了转移,至少从口径上已经由“遏制房价过快上涨”转变为“促进房价合理调整”。
由于政策目标并未量化,因此政策退出的时间表是模糊的,经受了2008年那一轮调控的房地产企业大多数都在做最坏的预案,将改善现金流与销售放在了更为重要的位置。于是,可以看到,对于短期的房价而言,降价促销已经是一个全国现象。
对于整个地产行业而言,游戏规则也在慢慢地变化,我认为,有两个政策成为了悬置在地产业头顶上的两座大山,它们改变了2011年的楼市格局,它们在2012年扮演的角色同样会左右楼市格局,这两个政策就是限购与3600万套保障性住房建设。
“两座大山”
限购是第一座大山。
限购令的出台把所有人的预期都搞乱了,既包括购房者,也包括开发商。对于开发商来说,在限购模式下,以价换量的模式并不是很管用,促销引发的成交量变化幅度比限购之前成交量变化的幅度小很多。
因为,限购模式下,可以买房的人必须有两个资格,第一要有钱,第二是要有资格。两个条件必须同时具备。在原来的市场模式下,只要有钱就可以。市场整个的机制发生了重大变化,导致价格和成交量的敏感性就随之调整,这是市场对于政策做出的反应。
正是由于预期被打乱,限购将2011年分成了上半年与下半年。在限购令出台的初期,所有的人都觉得限购不是一个长期的政策,开发商也同样如此认为,只有个别领导觉得是长期的政策。剩下人的判断,一个行政性命令只是一个过渡,不可能是长期的政策。他们的依据就是作为市场不可能长期限购,这是他们内心最基本的判断。
在这种情况下,人们觉得一旦取消了限购政策,房价会大幅度上涨。在这样的心理影响下,上半年,凡有钱的,具备购买资格的人全都入市购买了。人们心里会想,假如不趁这个机会购买,限购一旦取消之后,所有市场的买方就处于同一起跑线,房价可能会再次高涨。这个心理具有普遍性。
到了2011年下半年,局面发生了变化。市场上的买家分成了两类:“没钱”和“有钱没资格”。这一市场买家特征的变化,导致2011年上半年全国主要城市的成交量还不错,可是到了八九月份,一些主要城市成交量开始大幅度下跌。
尤其从9月份之后,成交量大幅度下滑已经成为一个非常惊恐的过程,这一现象在媒体的渲染下,引起了更多购房者的观望。从上市公司的三季度报可以看出,排名靠前的发展商,包括万科地产在内,签约成交量都环比出现了较大跌幅。
在不同的城市,这个上下半场的分界点是不同的。基本上从7月份到9月份不等,在限购的33个城市中,市场的心理与成交量的实际表现迎来了拐点。
第二座大山,就是3600万套的保障性住房建设目标。
在2007年以来的楼市调控中,政府在红头文件中屡屡提到保障性住房建设,但它们大多停留在纸面上,在2010年之前,建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。但是,在2011年,保障性住房建设就成为一个确切的数字与政治任务了。
2011年前十个月,国务院领导已经在多个场合、会议发表了推动保障性住房建设的讲话,在保障房建设的资金瓶颈被舆论高度关注后,中央政府还格外对保障性住房的信贷融资开了绿色通道。所有这一切都表明,中央政府决心很大。
但是,真正实施保障房建设的主体是地方政府。尽管开了信贷的口子,但要地方政府在短短数年之内拿出如此巨大的财政投入与土地,放到保障性住房建设领域,难度仍然很大。
在3600万套保障性住房的建设上,所有算一遍账的人都觉得这个数字是不可能完成的。我们对“完成”的理解是,未来五年内要把3600万套保障性住房交付到社会上去,真正形成一个有效供应。这个“完成”指的不应是开工率,而应指现房。
如果把3600万套保障性住房建设的后果量化一下,会发现一个非常严重的局面。粗略计算,3600万套的保障性住房,一户四个人,可居住1.44亿人,在6亿城市人口中,大部分居住在中小县城以及地区级市——小的县城房屋数量较为宽裕,省会以上的城市比较紧张。集中在省会以上城市的人数更少了,这些大城市也是保障性住房需求量最大、最集中的地方。
如果3600万套保障性住房全部建起来,那么中国的房地产市场就将不复存在。由于保障性住房的土地是政府划拨,不用缴纳土地出让金,建成房屋后也不上税,在这样的条件下,其他做住宅的开发商是无法与之竞争的。留给开发商的可能只有豪宅市场,它只占很小的一部分。
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