此外，欧洲债务危机对香港楼市的冲击更大，是香港楼市的“第三座大山”。
欧债危机至少从两个层面打击了香港地产，第一是令股市下跌，导致财富效应；第二是引发去杠杆化，影响银行的按揭利率。
从股市看，恒指从年初高位至10月，暴跌超过8000点，其中仅9至10月，便削去5000点，令许多股民深陷其中。
历史真是会开玩笑！现在这番情形与当年的金融海啸何其相似！当时香港地产也是在2008年的10月香港股市见底后不久触底。随后，在各国量化宽松及内地四万亿的驱动下，香港地产迅速反弹，并创出全球天价楼盘纪录。
这次形势不同，难有外部援手——美国QE已被证实失效，内地的4万亿并没有取得如期结果，反而饱受通胀困扰。
更严峻的是，欧债危机正在蔓延，并导致全球金融机构开始去杠杆化潮流。去杠杆化表现为银行对流动性设限，对部分项目开始惜贷，除了冲击港股之外，最明显的是香港的按揭利率。
本来实施钉住美元政策的香港，受美国量化宽松政策影响银行同业拆息仍然低，但欧债危机后的去杠杆潮，却悄然令信贷形势逆转。银行界从今年3月开始，开始多次调升按揭利息率。几乎每月一加，每隔一两个月便有更高调整幅度，反映银行实际资金成本综合利率也不断上升。
最新调息的例子正是总部位于欧洲的渣打银行。总的来看，香港的整体按揭利率已经翻了一倍多，而且仍在上升之中。
在银行紧缩贷款及提升贷款条件之下，一些炒家已经转而向放高利贷的财务公司借款。有香港媒体披露，一些买入千万级别豪宅的炒家，已经顶不住，要向财务公司借款，而付出的利率介于5%至15%。过往内地富豪如一些温州客撑起了香港豪宅市场，但现在不少内地富豪自身难保；另一方面，近期不断推出的新盘中，不乏售价低于二手盘的豪宅，令那些豪宅炒家百担加斤。
过往经济形势较好时，这些豪宅的承租力强，甚至可以以租养供，但在目前的萧条市况下，这些房子不但难以卖得动，连出租都有困难，更别谈以租养供。
香港楼市无疑已经进入寒冬，不过笔者倒不特别悲观。香港土地供应有限，而外来人口增长却异常迅速，的确有刚性需求。从银行的利率来看，尽管每个月都有增加，但仍然比正常环境下的利率要低，如果考虑到香港当前高企的通胀水平约5.8%，香港的房按实际利息仍处于负利率水平，与1997年金融危机之时的近10%水平有天壤之别。
对于用家来说，坦率讲，目前可能不是最好的入市时机，却也不见得是坏时机。时机不好是因为目前房价不算暴跌，如果期待暴跌后找便宜货可能会觉得买“贵”了；不算坏是因为可能也只有这个时候，才能买到价格比二手房更低的新楼盘——记住一点，在香港，想买好房源往往也只是在房价较高时买得到，当房价暴跌时，业主往往干脆封盘转租，而不把好房源拿出来。
更简单的一个理由是，银行利率虽然回升，仍比正常值要偏低，这使得当前大多数房子的租金高于按揭还款额，这也是为什么笔者的澳大利亚朋友愿意在这时候入市买房。
对于那些炒房客来说，我只能说，严冬真的来了，要量力而行，最好悠着点！(作者为香港金融业研究人员、本报驻香港特约撰稿人)
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