香港楼市严冬来临 一套房狂降了近百万港币

　　如果不是上周末(11月20日)替一位从澳大利亚赴港定居的朋友物色香港房源，笔者还没有如此深切地体会到，香港的房地产市场已经变得如此低迷。

　　金融海啸再现

　　最直观的信号，是那些地产代理公司的玻璃门上的红线增多，而且新价格一个比一个低。在香港，地产中介们要修改楼盘价格时，就会直接把原价用红线划去，然后在旁边填上一个新的价格。这些红线反映了不同的市场景气情况。

　　笔者稍数了下，在同一张宣传单上最多有四条红线，价格从月前的650万港元狂降了近百万港元至580万港元，跌幅约11%——即使是2008年的金融海啸之后，跌幅也少有一个月内猛降11%的情况出现。

　　楼市价格下跌已经引发负资产增加。香港财政司司长曾俊华近日披露，楼价下跌，导致负资产宗数从6月底的48宗，急升至9月底的1600宗。这虽然比2003年(SARS时期)的约10万宗要少，但短时间内的这种急剧变化，也足以引人警惕。

　　香港楼市的冬天已经来临，而且这一次寒气逼人，甚至有可能超过2008年的金融海啸时期。跟笔者介绍现状时，地产中介人士相当悲观。过去两三个月，香港已经有约50家中小型地产代理公司结业。要知道，最近不少新盘开售，开发商以相当优惠的佣金吸引代理卖楼，有的甚至开出双倍佣金——以务求在楼市寒冬前把房子全部卖掉——在这种情况下，仍有许多中介“吃不饱”，只能说买方的入市欲望非常不足。

　　从香港业界统计来看，近期每月平均6个代理只有一人能“开单”，其他只有约8000港元的底薪，此待遇相当于内地饭店服务员的水准。即使这个数，也要拜托香港刚刚通过的最低工资法。一些行家估计，最低工资令代理公司不堪重负，裁员潮已处于一触即发状态，失业人员随时可能过万。

　　地产风向骤变，从香港中原集团创办人施永青对于香港特区政府推地态度的转变，也可以看出一些端倪。施永青长期以来一直鼓吹：特区政府应该推地以满足市场需求。但在近日的一个公开场合中，他却突然转态，认为外围经济不稳和银行贷款收紧制约了楼价升势，香港特区政府不应再过量推地。他预测，如果政府持续推地，日后地皮造价会“一浪低于一浪”——这与他过往的态度大相径庭。

　　香港楼市“三座大山”

　　到底是什么令香港楼价骤然下挫？

　　在太古城附近，一个地产中介抱怨说，香港政府的特别印花税(SSD)打压了楼市，让卖楼的人大大减少，而买家又希望等待更低的价格。

　　特别印花税是香港特区政府去年针对楼市炒家推出的一个新税种，它在正常印花税之上(视持有期不同)再征收5%~15%的惩罚性印花税，以阻击炒家。据香港署理运输及房屋局局长邱诚武23日披露，这一措施“成效显著”。例如，今年前10个月所有的楼盘成交数仅7.5万个，比推出措施前劲跌了34%。

　　但把“功劳”全推给香港特区政府的SSD未必正确。今年香港整体物业价格上涨约13%，算上SSD后，炒家也可平手甚至小赢离场。近期楼市低迷，其实更多反映的是香港经济受到的内外冲击，而炒家仍有观望心态。

　　内部冲击主要是指新盘。在过去几周，香港同时推近10个新盘，或以低息，或以提供更多首期优惠抢客，发展商明显是希望在地产寒冬前减少“库存”，有些新盘的售价甚至低于同区的二手房。可以想象，这对二手房交投冲击巨大。

　　在港岛区，以往再差的情况，大型二手屋苑也会有个别成交个案，但上周，在近五家新盘抢客潮威逼之下，几个传统二手屋苑无一成交，全军覆没。其他几个区也出现类似情况。