绿城：悬崖边的贵族

　　戴着镣铐转型

　　绿城赌性很强吗?宋卫平不以为然。在他所谓的智力游戏中，他想到过很多可能的调控政策，但就是没想到“限购”这一招。

　　绿城并非一家战略能力很强的公司。2008年调控之后，万科已经开始从产品结构到公司管理结构等的一系列调整，但绿城仍然迷失在2009年亢奋的市场中，豪掷323亿元买地，成为当年买地最多的公司。

　　2009年7月，房地产在四万亿的刺激下全线飘红时，宋卫平已经在考虑绿城转型的问题。他向执行董事曹舟南私下提出代建模式。通俗理解代建模式，即委托方出钱或地，绿城出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见，品牌输出和管理输出，是绿城的核心竞争力。

　　此后，宋卫平开始在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化改革，一度推行艰难。2010年5月，曹舟南受命筹备代建业务，绿城内部的业务流程与管理架构已经准备妥当。代建是一种不受财务制约的发展模式，是行业大势所趋，包括万科、中海、保利等大型房企，近年来也都探索代建模式。但如此成立独立公司运行的大动作，仅绿城一家。

　　“很多人认为，绿城代建是被这次宏观调控"逼"出来的，其实不对。”曹舟南说。但调控确实加快了绿城代建业务的推出。

　　在宋卫平看来，要把绿城建设的代建能力锤炼出来，还需要好几年时间。他比较自豪的是，在很短时间内，绿城建设已成为“最大的保障性住房、安置房、拆迁房”建设公司。这一块主要是为政府做代建，“现在签下来的项目已经1000万平方米。”就在10月18日，绿城拿下了温州两个县城的农民房代建项目。

　　除了政府代建，绿城还有商业代建和资本代建两种模式。后两种模式的收益稍高一点，绿城收取7%左右的项目管理费。对于绿城越来越紧张的资金链来说，代建的管理费作用有限。不过，寿柏年表示，“代建项目能贡献多少是多少。”

　　除代建外，养老地产是绿城着力转型的另一个方向。绿城对养老地产的探索始于2006年。2009年，在杭州的蓝庭项目中，绿城尝试性地盖了一座老年公寓，里面的健康、娱乐设施一流，但是并不成功，卖掉10套后就停掉了。

　　宋卫平给自己规划了一个5到10年的养老事业，他很希望把乌镇的项目打造成绿城养老地产项目的一个标本。“现在我们照顾的老人是600人，我希望后面不断加零，6千、6万、60万。”他说，“我跟员工说过，如果能做到，这大于或等于我们绿城创业17年的取得的成绩。”