绿城：悬崖边的贵族

　　绿城上市后历年销售额和销售面积

　　激进背后的乌托邦色彩

　　高负债!

　　绿城最近三年的公告显示，其负债率最低的是2009年的105.1%，2011年中报的负债率高达163%，超过绿城最困难的2008年底的140%。在楼市上行时期高负债并不是问题，而一但楼市下行、销售回款不畅，高负债会压垮资金链。

　　“绿城是行业中杠杆使用得最激进的公司。”北京高通智库的张宏说，它追求规模，放弃了稳健，“现在它需要做收缩。”

　　绿城的“信托门”事件，就是在这样的背景下发生的。今年下半年来，和房地产有关的民间高利贷和高息信托融资，就像定时炸弹，正在不断被引爆。开发商跑路或者自杀的新闻时有耳闻。银监会的一次例行信托检查，很快在媒体上放大为“银监会调查绿城”。

　　“我们给绿城发的信托，风险控制是比较好的。”平安信托的一位内部人士对《中国企业家》记者说，今年上半年绿城的一笔信托已经到期还款完毕，还有一笔明年4月到期，这两笔信托的利率都低于11%。7月份，绿城通过平安信托发行了安城一号基金，与前面两笔信托不同，它是以股权的形式发出去的，并非债务。这笔信托里，“投资项目的选择标准是IR(内部收益率)大于等于25%，但在媒体上就变成了25%的高利贷。”一位信托业界人士表示，绿城的信托主要是和大型信托公司合作的，“相对比较规范。”

　　高负债是地产业的普遍现象。“中国的房地产企业没有发展模型，也没有融资模型。我们永远不可能很安定。”宋卫平说。中国的房地产是香港模式，企业从前期拿地到后期营销几乎都自己做。这是一种典型的重资产模式，土地成为吸金黑洞。

　　2006年7月，绿城在香港联交所上市，目的是想解决融资的问题，“但是发现基本上没有用”。除了银行贷款之外，绿城尝试过发债、信托等多种融资手段，但这些基本都是短期融资，与房地产长周期、密集的资金需求并不匹配。

　　翻开绿城17年的发展史，“激进”是其隐含的基因。

　　2007年，已经走出杭州的绿城，在北京、上海等大城市的土地市场攻城略地，拍下了多幅高价地。在2009年的楼市高烧时期，绿城也拿下了多幅地王。这些土地如果不能通过房产销售顺利变现，都会拖垮绿城的资金链。

　　对于前几年的激进，宋卫平轻描淡写的解释是，“从上学以来就没有得过第二名。”他是天蝎座，典型的进攻型人格。他的进攻性，如下一句话可做代表：“人一生能做多少事情?”

　　在地产业，绿城虽以中高档物业为主，却是利润偏低的公司。翻阅绿城历年年报，毛利率基本在25%-30%，个别年份有31%-32%。而中海、龙湖等公司的毛利都在40%以上。

　　“宋卫平的血液中，连50%的商人都不是。”绿城副总经理冯雨峰，是宋卫平的校友，也是他30多年的朋友。在他看来，2009年绿城拍得上海的一个地王，原因是“上海的项目股权被置换，必须给原来的团队找到事情做，明知不赚钱也做”。绿城没有设置人力资源部门，而是叫“本体建设部”，因为，宋卫平认为人是最重要的资产。

　　“有时候，他觉得一块地好，甚至会不惜代价去拿地，就是怕别人做失败了。”

　　“商品房我能做多少就做多少。我不愿意见到一些破破烂烂的建筑，视觉上、功能上不和谐。”宋卫平说。

　　宋卫平对教育有很深的情结。在绿城的园区服务体系中，除了一般的物业服务，教育是非常重要的一部分。在绿城所有的小区，3至18岁的孩子都要学会游泳，由物业公司组织学习，所有发生的费用由绿城承担。绿城总部会检查所有项目中孩子的参与率、合格率。这个教育计划，是因为宋卫平认为“会游泳的人世界观不同”。主要为业主服务的、自办的幼儿园，也是杭州最有名的幼儿园之一。宋卫平对幼儿园老师有一条要求“必须有天使一样的笑容”。每个小区都有“4点半学校”，家长如果没空，绿城可以帮助家长照顾孩子写作业。老年人则有老年大学“颐乐学院”。

　　在宋卫平看来，包括房地产在内，绿城所做的都是一个“小小的社会实践”。“希望尽自己的力量给周围一些影响，”他说，“到六七十岁的时候，希望可以对自己说：已经基本尽力，没有完全袖手旁观。”

　　在杭州地产圈子，宋卫平一直很低调。但他是公认的精神领袖。

　　“房地产行业有一些优秀的公司是可以模仿、接近的，但绿城不行。因为它完全是宋卫平个人的一种追求。”杭州地产界资深人士王旭飞说，“绿城是一个特例。”在他看来，宋卫平并不是个常见的房地产商人，“他的追求，和古代的士大夫比较像。”