房产调控手段不断现 房价真降还有多远

　　房地产调控到今天，手段不可谓不丰富，从最开始的“限贷”、“限购”到最近各地不断传出的“限价”之声。连价格都被限制，已经表明市场力量并不是房地产调控的主力军，而行政手段才是决定性因素。这样的强力控制下，房地产市场价格到底会如何调整呢？

　　各方传来的信息似乎不太一致。统计局公布的数据显示，70个大中城市环比房价下降的城市有14个，持平的城市有17个，大多数城市仍在上涨；同比来看，除三亚下跌，杭州持平外，其余68个城市房价上涨。加上很多分析中提到的郊区低价楼盘大量上市、地方采用“技术性”统计手段等，房价下跌似乎并没成为普遍现象。而坊间近期不断传出各种楼盘降价促销的消息，最吸引人莫过于北京某楼盘价格“腰斩”、另一楼盘降价万元的新闻，似乎房价快速下降已经是“山雨欲来”的味道。旋即又出来各种澄清降价不过是噱头的报道，指出低价房数量极少优惠条件苛刻，不过是为了吸引购房者注意的“假摔”，房价“拐点”是否到来受到质疑。

　　其实换一个角度来看，拐点是否到来会更清楚一点。在房价一个劲儿上涨的时候，有房地产商使用降价的噱头吗？满眼都是彻夜排队的人群、不断调高的价格，以及开盘当天就卖光的热销场面，每个细节都体现出卖方市场的特征。而现在，限购城市的需求量被行政手段压制，开发商库存激增，北京房地产交易管理网数据显示近期北京住宅库存已超过11万套，且处于不断上升趋势，整个市场供过于求。另外，去年以来住房开发贷款不断收紧导致开发商资金链紧张，开发商通过尝试性的降价来试探市场反应，为下一步降价走量回收资金做准备，已经清晰地表明了卖方市场已经结束，买方市场已经形成，价格拐点必然会在近期出现。

　　不论是从市场供求数据还是从人们的感受而言，这拐点似乎来得有点晚。从2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷款管理算起，这一轮调控也有了20个月，即使从去年10月一些城市陆续出台“限购”的强硬措施算起，也有将近一年的时间，而房价却仍然是“假摔”性的试探而没有大面积货真价实地降低，这调控的效果未免太差强人意。为什么市场的反应如此“迟钝”？大致有这么两个原因：

　　首先是希望政府看到房价下跌的趋势能马上救市。一是由于有着2008年救市的历史经验，认为中央政府不会任由房地产价格下跌拖累宏观经济；二是地方政府对土地财政的高度依赖，让他们相信地方政府在一定时候会帮助他们去影响政策，或者规避政策；三是宏观面上资金仍然是过剩的，否则不会一线城市受“限购”影响，而二三线城市马上过热。地方政府上一轮限购令出台时大多把截至时间定为今年年底，如果不延长限购时间，只要能坚持熬过年底，在流动性旺盛刺激下房价不仅不会跌可能还能得到报复性反弹，开发商等候政策改变的决心还是很坚定的。

　　其次是开发商，尤其是大开发商在资金上的压力并不是特别大。从2009年开始救市，房价大涨，不仅涨回了2008年下跌前的高位，有的城市甚至价格翻番，开发商回笼资金较多，即使近期销售不畅，咬牙维持还是不难的。当前资金紧张的多是地方性的开发公司，尤其是那种只有一两个项目、高成本融资比例较大的企业，后期回款慢则会带来巨大的资金压力。但大型房企则不同，一线城市市场冷了，还有二三线城市热起来，销售收入是“失之东隅，收之桑榆”。以万科为例，今年1月~5月其在京、沪、广、深、杭等5个城市销售面积比2009年同期下降超过四成，甚至低于2008年同期，但是其上半年总销售金额656.5亿元，同比增长78.6%。

　　由于有二三线城市的销售业绩补充，以整个公司的业绩而论，限购城市部分的损失完全可以补齐，不存在大幅降价来确保公司现金流的压力。

　　整体来说，要让房价真正下降，根子在货币总量上。货币总量没下来的情况下，如果在限购的城市要想真正实现降价，一是要明确限购措施的延续时间，二是要在以后多出小地块的土地，让大量区域性开发商也能参与开发，不仅缩短开发周期，避免分期推出，增加市场供应量，也会提高其对需求关系变化的敏感度，该降价回收资金就会立即降下来，而不是像巨无霸企业们一样，反正资金充足，降价不用急。