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房产调控手段不断现 房价真降还有多远

2011年09月24日 10:51:13 来源:地产中国网 查看评论

  房地产调控到今天,手段不可谓不丰富,从最开始的“限贷”、“限购”到最近各地不断传出的“限价”之声。连价格都被限制,已经表明市场力量并不是房地产调控的主力军,而行政手段才是决定性因素。这样的强力控制下,房地产市场价格到底会如何调整呢?

  各方传来的信息似乎不太一致。统计局公布的数据显示,70个大中城市环比房价下降的城市有14个,持平的城市有17个,大多数城市仍在上涨;同比来看,除三亚下跌,杭州持平外,其余68个城市房价上涨。加上很多分析中提到的郊区低价楼盘大量上市、地方采用“技术性”统计手段等,房价下跌似乎并没成为普遍现象。而坊间近期不断传出各种楼盘降价促销的消息,最吸引人莫过于北京某楼盘价格“腰斩”、另一楼盘降价万元的新闻,似乎房价快速下降已经是“山雨欲来”的味道。旋即又出来各种澄清降价不过是噱头的报道,指出低价房数量极少优惠条件苛刻,不过是为了吸引购房者注意的“假摔”,房价“拐点”是否到来受到质疑。

  其实换一个角度来看,拐点是否到来会更清楚一点。在房价一个劲儿上涨的时候,有房地产商使用降价的噱头吗?满眼都是彻夜排队的人群、不断调高的价格,以及开盘当天就卖光的热销场面,每个细节都体现出卖方市场的特征。而现在,限购城市的需求量被行政手段压制,开发商库存激增,北京房地产交易管理网数据显示近期北京住宅库存已超过11万套,且处于不断上升趋势,整个市场供过于求。另外,去年以来住房开发贷款不断收紧导致开发商资金链紧张,开发商通过尝试性的降价来试探市场反应,为下一步降价走量回收资金做准备,已经清晰地表明了卖方市场已经结束,买方市场已经形成,价格拐点必然会在近期出现。

  不论是从市场供求数据还是从人们的感受而言,这拐点似乎来得有点晚。从2010年1月“国十一条”出台,严格二套房贷款管理算起,这一轮调控也有了20个月,即使从去年10月一些城市陆续出台“限购”的强硬措施算起,也有将近一年的时间,而房价却仍然是“假摔”性的试探而没有大面积货真价实地降低,这调控的效果未免太差强人意。为什么市场的反应如此“迟钝”?大致有这么两个原因:

  首先是希望政府看到房价下跌的趋势能马上救市。一是由于有着2008年救市的历史经验,认为中央政府不会任由房地产价格下跌拖累宏观经济;二是地方政府对土地财政的高度依赖,让他们相信地方政府在一定时候会帮助他们去影响政策,或者规避政策;三是宏观面上资金仍然是过剩的,否则不会一线城市受“限购”影响,而二三线城市马上过热。地方政府上一轮限购令出台时大多把截至时间定为今年年底,如果不延长限购时间,只要能坚持熬过年底,在流动性旺盛刺激下房价不仅不会跌可能还能得到报复性反弹,开发商等候政策改变的决心还是很坚定的。

  其次是开发商,尤其是大开发商在资金上的压力并不是特别大。从2009年开始救市,房价大涨,不仅涨回了2008年下跌前的高位,有的城市甚至价格翻番,开发商回笼资金较多,即使近期销售不畅,咬牙维持还是不难的。当前资金紧张的多是地方性的开发公司,尤其是那种只有一两个项目、高成本融资比例较大的企业,后期回款慢则会带来巨大的资金压力。但大型房企则不同,一线城市市场冷了,还有二三线城市热起来,销售收入是“失之东隅,收之桑榆”。以万科为例,今年1月~5月其在京、沪、广、深、杭等5个城市销售面积比2009年同期下降超过四成,甚至低于2008年同期,但是其上半年总销售金额656.5亿元,同比增长78.6%。

  由于有二三线城市的销售业绩补充,以整个公司的业绩而论,限购城市部分的损失完全可以补齐,不存在大幅降价来确保公司现金流的压力。

  整体来说,要让房价真正下降,根子在货币总量上。货币总量没下来的情况下,如果在限购的城市要想真正实现降价,一是要明确限购措施的延续时间,二是要在以后多出小地块的土地,让大量区域性开发商也能参与开发,不仅缩短开发周期,避免分期推出,增加市场供应量,也会提高其对需求关系变化的敏感度,该降价回收资金就会立即降下来,而不是像巨无霸企业们一样,反正资金充足,降价不用急。

[编辑: 姜珂珂]
关键词:房产 调控
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