马光远：中国楼市泡沫会不会破裂

　　“即使房价下跌五成，银行业也能够承受。”银监会主席刘明康日前的这番表述，让一些敏感的市场人士认为，这是楼市泡沫行将破裂前的暗示。那么，中国楼市的泡沫会不会破裂？

　　“谈房地产、谈房价，必须考虑地域差异，中国房价的地域性差异非常明显。”学者马光远日前在“大众辉腾·中国经济形势报告会”上的演讲颇有点让人醍醐灌顶。山东莱州是全国贫困县，但房价却超过了4000元，这样的价格究竟是有泡沫还是没泡沫？单纯看房价，似乎泡沫很大；不过，当你知道购买莱州商品房的都是当地年收入在5万元到8万元之间的种苹果的果农，当你知道果农们买房的目的只是为了让孩子能在县城最好的学校读书，当你知道当地的房子空置率很低，基本没有人去投资房地产时，你还会觉得这样的刚需支撑起的房价是泡沫吗？再看看鄂尔多斯，大面积开发，一开盘就被抢购一空，房地产的疯狂超乎想象。

　　哪来的钱推高房价呢？在鄂尔多斯，民间借贷热情很高，以至于，父亲向儿子借钱都要通过高利贷形式，鄂尔多斯已经没有不要利息的借贷。借高利贷做什么？两个投资途径，一是买矿，一是买房。按照目前鄂尔多斯整个房地产开发和销售情况，差不多1人平均拥有10套房以上。表面上，鄂尔多斯人均8000多元的收入，以及人均20万元以上的GDP，足以支撑起目前的高房价，鄂尔多斯房价似乎没有泡沫。但如果你知道这样的房价是建立在民间高利贷基础之上，你还会觉得没泡沫吗？事实上，记者曾经采访过的西宁和银川的房价，也都表现出极强的地域特性。西宁房价高，高在整个青海省，西宁是最适合居住也是教育质量最好的城市，很多富裕的牧民卖掉牛羊到西宁购房，图的就是孩子的教育和便利的生活，这样的需求自然推高了西宁房价；同样，在银川，临近省份的农牧民都到银川购房，导致银川房价涨幅一段时期以来一直高居全国70个大中城市前列。毫无疑问，判断楼市泡沫，不能把地域差异如此之大的各地楼盘放在一个水准上衡量；也不能简单地认为北京房价有泡沫，其他城市房价必定泡沫很大。“没有"中国房价"这一说，每个地方的房价，支撑房价的概念，支撑房价的因素各不相同。”

　　楼市泡沫是否破裂，也取决于目前的楼市政策如何调整。像“限购令”，如果长期坚持，最起码执行不低于5年时间，那么，“限购令”将会在明年开始发挥作用，并带来房价下跌。但如果“限购令”只执行一年时间，像日前住建部某官员所言，“楼市限购令年内不取消”，言下之意，明年取消不取消还不好说，那么，“限购令”一旦取消，压抑的需求将会迅速释放，房价又将会迎来新一轮更猛烈的上涨。因为限购本身限制的是有购买力的人，也就是通常意义上的富人。把有购买力的富人限制后，房价只能直接跟没有购买力的人，也即是所谓穷人对接。而与没有购买力的人进行对接，要达成交易，要么是通过增加他们的收入，将穷人变成富人，但现在看来很难；要么是降低房价，让穷人买得起。而要降低房价，必须将“限购令”长期化，让房价慢慢向没有购买力的人靠近。否则，按照目前富人拥有的财富计算，全国的房子即便都卖给富人，也填不满富人的胃口，供需失衡仍会推动房价继续上涨。当然，考虑到我国未来的人口结构、收入结构和经济结构，继续上涨的后果，将是房价泡沫的快速到来；最后疯狂之后，泡沫破灭将无可避免。

　　楼市泡沫会不会破裂，还要看中国的收入分配改革如何破局。在“大众辉腾·中国经济形势报告会”上，也有学者认为，当前我国收入分配格局存在劳动者报酬在初次分配中占比偏低，收入分配不公平等问题。如果收入分配差距扩大的趋势能够得以扭转，中产阶级的收入能持续增长，中产阶级能真正成为中国社会的主体，那么，经济的增长还会支撑起房价继续上行。否则，泡沫破灭、房价下行只是时间问题。