如何化解我国房地产信托的隐形风险

　　房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

　　近年来我国房地产行业与银行业形成了高度依存的局面，由于有银行贷款强有力的支撑，房地产市场发展迅猛，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产的过快发展逐步趋于泡沫化，随着房价和地价不断创出新高，中央不得不采取严厉的举措，于是房地产调控政策相继出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国家的宏观调控及银行的政策性信贷紧缩，使得房地产融资面临着困境，融资渠道单一的缺点也开始显露出来。于是，结合我国房地产的现状，构建融资渠道多元化、高效且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展过程中一个亟待解决的重要问题。虽然融资问题让我国的房地产企业面临严峻的考验，但为了保证资金链条的稳固以及长久发展，房地产企业选择与信托投资公司合作，从而成了房地产投资信托发展的助推器。

　　2010年是房地产信托的欢乐之年，相关数据见证了它的狂欢程度。据普益财富统计，2010年，房地产类信托规模快速扩张，收益率领跑行业内的其他产品。统计数据显示，房地产类信托产品成立数量为397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。

　　在受到政策收紧的影响下，房地产信托黯然沉寂了一段时间，但是，信托公司受到较高收益率的吸引，对房地产信托这块甜心糕点仍然难以舍弃，信托公司看似放慢的脚步在2011年一季度又开始加快了为地产业的吸金。据相关数据显示，截至2011年一季度末，我国信托资产规模达3.27万亿元，去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。

　　在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。这主要由于通过信托公司贷款的房地产商一般自身都有具有较高的风险，此外信托融资成本高于银行融资成本。对于房地产信托融资的风险，西南财大信托与理财研究所研究员刘辉曾对《证券日报》记者表示，“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的。” “当然，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率可能会继续走高，但是风险就更大了。毕竟如此高的融资成本本身就是不正常的。”

　　面对较高的房地产信托风险，如果不采取有效的风险防范措施，一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展。因此，信托公司对于风险防范应该时刻保持清醒的头脑，防止出现风险暴露时无法挽回的困难与后果。

　　1、加强对房地产信托风险的监管

　　首先，多年以来，投资客都将房地产行业看成是快速致富与缔造富翁的行业，大量的资金投入房地产行业，使得地产行业的泡沫逐渐积累，随着2010年开始的宏观调控，房价上涨得到了一定程度的遏制，接连不断的调控政策驱使投资资金开始另辟蹊径，于是大量的资金瞄准了收益率不断走高的房地产信托，大量热钱的流入也为房地产信托积聚了很大的风险。对于目前房地产信托的猛增态势，需要银监会对此进行监管，防止风险积累到一定程度带来的负面影响。

　　其次，由于房地产对于我国经济发展起着重要而特殊的作用，因此国家对房地产行业的健康稳定发展更要高度重视。虽然国家接连不断出台相关调控政策，但目前房地产市场存在的风险仍在积聚，为了更好的进行风险防范，银监会于2011年4月初开始对房地产信贷的压力测试。2011年5月，银监会发布的《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》指出，为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。可见，相关部门对房地产信托业的风险监管也在逐渐增强。只有通过监管，研究实施对房地产信托行业的明文规范，才能是房地产信托行业增强抗风险能力的同时又保持行业平稳健康的发展。

　　2、加强信托公司贷款的规范性及自身的抗风险能力

　　与银行相比，信托公司的在贷款上的审核程序相对简单，银行在贷款时先对贷款者的信用及投资项目通过一定的评估程序进行专业的评估，而信托的门槛则相对较低，对于风险控制方面信托公司应该向银行学习，面对风险日益增加的房地产信托，信托公司应该在目前对项目风险进行衡量的基础上，制定更加严格的标准，并严格执行相应的项目评估程序，对于一些风险大但收益很低的项目，信托公司应该做果断的舍弃，将更多的精力用于可观的项目上。

　　2010年9月，《信托公司净资本管理办法》正式公布，该管理办法要求信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，且不得低于净资产的40%。信托公司还应当根据不同资产的特点和风险状况，按照一定的系数对资产项目进行风险调整，从而提高了信托公司的抗风险能力。此后，银监会印发了《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出了明确规定。这些规定都是为了提高信托公司抗风险能力进行制定的，信托公司都必须按要求执行，但是对于信托公司自身而言，提高风险防范的措施也是同样必要的。由于目前大多数信托公司对不同风险的定量化、主动管理能力较弱，并且信息系统的支撑能力也有待提高，因此信托公司应该结合银监会制定的管理规定，尽快探索建立真正的主动型净资本管理模式，提升自身的风险管理、信息手段、业务和产品运作等水平。

　　再次，与商业银行、证券公司等金融机构相比，信托公司在净资本管理方面尚缺乏经验，加之信托业务的灵活性，以及以投行融资类业务为主，信托公司应该借鉴投行类金融机构的净资本管理经验，尤其对于实力较弱或业务规模扩张迅速的信托公司，更应该将风险防范作为工作的重中之重。否则，在整个行业缺乏风险缓冲机制的背景下，个别信托公司的风险暴露会对全行业良好发展势头造成破坏。

　　3、保障房建设受到国家的支持，信托应探索投资保障房的道路

　　2011年2月住房和城乡建设部发布支持保障性住房发展的目标，消息称，未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。在房地产信托严控的今天，信托业需要在房地产行业寻求新的突破口，而受国家政策扶持的保障房是个很好的选择。在政府的强力政策支持下，各地纷纷加大保障房建设的支持力度，保障房建设正成为房地产市场的新亮点。巨大的市场规模必然催生巨大的资金需求。由于保障房建设成为政府调节房地产市场发展的宠儿，在信托公司银信合作业务受阻和一般性房地产信托业务受限的情况下、保障性住房建设是信托公司拓展业务的新方向。在2011年初下发的《信托公司风险资本计算表》中，对保障性住房的信托融资产品，设定低于普通房地产信托产品的风险系数，以此鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。另据数据显示，今年以来保障房信托发展迅速，数量和收益率上呈现了双升的局面。截至5月16日，中融信托、湖南信托、中粮信托等7家信托公司就发行了至少11款保障房信托。且大多预期年收益率在8%以上。虽然保障房信托成为信托公司寻求发展的一条新的道路，但是其增长背后的风险仍不容忽视。尤其要防止部分保障房信托产品借保障房的名义来行使商品房的交易，使房地产信托产品披上“保障房”的外衣，最终损害到投资者的利益。

　　4、发展基金化的地产信托产品

　　所谓信托基金化产品，就是委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有并有权支配的资金交付给受托人，由受托人根据信托文件的规定运用信托资金。目前，我国的房地产正处于政策调控的大环境下，加之监管层也在收紧房地产信托业务，对于以单个信托项目为主的地产信托具有很大的冲击，从而使投资者面临着较高的风险。在考虑宏观层面以及信托公司自身的风险上，发展基金化、规模化的房地产信托产品是一个较好的立足点。首先，可以降低信托公司的管理成本。信托公司从单个产品设计到发行，以及之后的管理与清算，发行成本与管理成本都比较高，如果做成基金的形式，对于信托公司来说管理成本会明显的降低，而且基金募集的风险也会降低。其次，投资项目多元化，风险可以分散。由于产品的基金化，资金可以统一放到一个“资金池”中进行分类投资，而不是按照目前的运作模式只局限于某个领域，从而降低了投资风险。再次，促使房产市场平稳发展。现阶段，房地产业依然是我国经济发展的重要产业，并且又是资金密集型行业。房地产市场的发展状况与国家的经济安全具有很高的关联度，开辟新的融资方式并拓宽融资渠道，可以在一定程度上化解目前房地产市场所积聚的风险，对于维护金融及经济安全稳定发展具有重要的意义。