保障房与商品房“混搭” 保障房信托纠结中前行

　　在普通房地产信托逐渐被严管的背景下，信托公司参与保障房建设的资金投入虽然还是总量寥寥，但是增长趋势却非常明显。

　　有业内分析人士对《证券日报》记者表示，房地产信托风险升级以及监管的加强，都会刺激保障房信托计划的发行，但是并不能排除有开发商借保障房之名行融资之实的可能。

　　9%-11.5%的预期年化收益率，不仅仅是在保障房信托，哪怕是在房地产信托中，此等收益率也处在高位。这就是今年由中融国际信托发行的"中融-鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划"，也是有保障房性质的信托计划中今年收益最高的一款，同时也是"保障房+商品房"运作模式的典型例子。

　　数据显示，该信托计划中棚户区改造还迁房面积41984㎡，剩余456286㎡为商品房建设。由于棚户区改造项目受政策支持，土地成本低。同时由于保障房获得的政策支持，从而也降低了目前房地产信托的政策风险。

　　业内人士分析，也正是这种"保障房+商品房"混合运作的模式，在扣除一定的安置面积后，商业开发的销售收入加上较低的那低成本，促成了该类信托计划较高的收益。

　　据有关媒体报道，在近期银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》中，对房地产信托的项目进行了细分，如非居住房产、别墅、经适房、住宅项目等。而业内人士也认为，监管层此举或是想对有保障房性质的信托计划予以区别对待，信托公司开发保障性住房的热情会进一步提高。

　　用益信托的数据显示，去年有保障房性质的信托计划仅有70.79亿元，占信托总规模的1.8%。

　　今年，关于保障房的信托计划发行情况如何呢？数据显示，2011年1-5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。发行数量已与去年全年相近。虽然至今2011年保障房信托发行量相对于全部信托产品发行数量仍是非常稀少，但是相对于2010年已有较大增长。

　　2011年发行的保障房信托产品的平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点。从投资方向上来看，2011年的保障房信托仍主要投资于安居工程和棚户区改造项目：前五个月投资于安居工程的信托数量共10款，发行规模35.9亿元，规模占比55.21%，平均收益率也达到了9.65%；投资于棚户区改造的保障房信托共计10款，发行规模达到了28.62亿元，规模占比为44.02%，平均收益率为9.63%；投资于两限房的信托数量仅有1款，该产品发行规模为0.5亿元。

　　再加上由社保基金牵头，分别投资于南京和天津的共计60亿元的保障房信托计划，今年上半年，保障房信托规模已过百亿。

　　虽然保障房与商品房混带的模式在业内被普遍运用，但是仍有业内人士对本报记者表示了自己的疑虑。

　　有普益财富的相关人士在早前便曾对记者表示，由于房地产信托风险不断的被揭示，信托公司销售遇阻或想借保障房的名头以促进销售。"

　　而也有业内人士曾对记者表示过这样的疑问，如果信托资金中的部分甚至大部分并没有投资于保障性住房而是移作他用，那么仅以保障性住房"挂名"的信托计划是否有误导客户的嫌疑？

　　而且，事实证明，该类信托计划中的大部分信托资金往往都是投资于商用住宅。

　　但是，信托公司进军保障房仍被各方所看好，用益信托的研报显示，综合来看，一方面，保障房建设有8000亿的资金缺口，远超近两年信托总规模，市场资金需求较大；另一方面，国民财富日益增长，剔除价格因素，2006至2010年，城镇居民可支配收入增长率分别为10.4%、12.2%、8.4%、8.8%和11.3%，同时国内日渐高涨的通胀及通胀预期，使得越来越多的人把投资目光投向高端稳健投资的信托产品，以期实现资产的保值增值，资金供给充足。由此，保障房信托的资金供求条件都较好，保障房信托的潜力是巨大的。

　　东北证券分析师赵新安指出，与银行比较，信托公司在介入保障房建设上有其特有的优势，主要是机制体制更加灵活，资金审批投放速度快，资金运用方式也更加多样；在风险控制手段上，信托可以运用的手段也更加多样。这些都为信托公司进入保障房市场奠定了基础。