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股市银行信托大门都已对房地产关闭

2011年06月27日 09:40:25来源:北京晨报责任编辑:姜珂珂字体:【大】【中】【小】
简介:

  缺钱问题怎么解决

  “魔鬼总是躲在阴影中”。在开发商蜂拥掘金商业地产但未涉“深水”之前,隐藏在其背后的经营及财务风险却已暴露。

  今年以来,大型金融机构存款准备金率已6次上调,达到21.5%的历史高点。银行信贷异常紧张,上海银监局局长廖岷在上海举行的“2011领军者系列峰会”上表示,银监会已经要求减少对房地产开发商的贷款。

  阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇表示,从目前的市场现状看,许多正在转型和计划转型商业地产的开发商,都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。而在一个主要以银行信贷等间接融资渠道为主的金融环境中,开发商如果断了银行这个“奶娘”另寻出路,解决资金难题并不那么容易。

  其一,上市公司股市再融资渠道早已中断,而市场近日传言“除保障房以外的房地产信托业务暂停”也已被多家媒体证实。陈方勇表示,“我们一直想寻找一种适合长期发展、战略性的融资渠道,但由于开发商普遍面临钱荒的问题,房地产基金要求的回报率又太高,近期对信托又从严,这条路也被堵死了。”

  其二,对于商业地产融资,美国及香港等市场有一个比较成熟的渠道,即上市发行房地产信托投资基金(REITs),这是一种能将商业地产证券化的投资产品,投资人通过购买证券份额分享资产增值收益。但相对于普通的上市融资而言,REITs的要求更为严格,即使是内地商业地产开发模式最为成熟的万达,也曾折戟在REITs上市路上,至今仍无下文。

  其三,金地集团率先开启的“金融+地产”模式目前正得到市场的逐步认可。所谓“金融+地产”模式,是指开发商通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金,此类基金以私募股权基金为主,又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业;增值基金持有收租物业的同时也进行新的投资;机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前的股权。“房地产私募基金是一种创新的融资模式,这种模式可能成为未来房地产企业资金的核心来源。”陈方勇说。

  房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。北京最大的商业地产开发商SOHO中国日前从一个由10家银行组成的银团获得了一笔最多相当于6.05亿美元的可转让贷款融资,年利率仅为3.795%,融资成本远远低于信托乃至债券等方式。SOHO中国董事长潘石屹表示,预计国家紧缩的宏观政策在未来12个月内仍将持续,开发商资金的持续紧张会让市场不断涌现新的收购机会。

 

 

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