美国房屋净值缩水至38% 房价跌回2002年水平

　　加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进

　　美联储6月9日公布了一个报告，数据显示美国房价今年第一季已跌回至2002年的水平。

　　更令人震惊的是，美联储的报告提到：美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值(home equity，房屋价值减掉贷款余额后的数值)大幅缩水，已降至接近二战以来的最低点。

　　平均而言，目前美国屋主只拥有房屋价值的38%，相比十年前的61%大大地缩水了！

　　在美国，房屋净值对整个经济循环来说相当重要。

　　因为一般美国民众不习惯储蓄，也不可能储蓄(1/3的薪资押在了房子上，其余用来交税和日常开销)，人们衡量自己有多富有，主要是以房屋净值为依据。

　　如果屋主拥有房屋净值，就可以大胆地消费了。

　　然而前些日子，一则对美国几千个房主的调查报告显示，有近一半的房主表示，他们的房屋价值比他们买入的时候还要低，其中有2/3的房主说，他们的财务状况比房市泡沫破灭之前还要差，因此房价跌跌不休就不仅是账面上的损失了。

　　还有许多房主对当时买房感到懊悔，有将近1/4的人认为，如果允许他们从头开始，他们决不会购买现在的房子；而另有1/3的人表示，后悔买房子是因为“付了学费才知道”，购房不是一种好投资，根本就不像专家所吹嘘的那般好。

　　目前美国工作机会匮乏，“婴儿潮”一代退休遥遥无期，在物价飞涨的年代(如：油价飙升)，人们惟有选择减少消费，以保持一定的偿还债务的现金，迫不得已选择简朴的生活。

　　反观金融风暴之前，持续多年的通胀是由银行不断扩大的贷款业务“创造”的。

　　在那期间，借款人和贷款人都信心百倍，因而推动了借贷额持续升高，人为地刺激了经济增长，造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。

　　而金融危机发生之时，银行放贷的意愿发生了根本性变化，因此货币供应也随之发生变化。

　　现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升？特别好些中国人，想去美国“抄底”。

　　根据美国楼价指数标普/Case-Shiller 3月份的报告，美国房价按月下跌0.2%，虽然在市场的预期之内，但房价指数位于138.16，低于2009年4月金融危机期间的低位。

　　在这些黯淡的数字公布之际，房屋贷款利率正降至今年新低，30年贷款固定利率已低于4.5%。

　　即使利率再诱人，高达9%的失业率(实际失业率更超过17%)，以致难以立刻实施收紧货币之政策，再加上当前石油价格可能继续上涨，使消费者精打细算着每一分钱，疲软的房市因此而无法振兴。

　　标普指数委员会主席直言道：“……美国大部分地区房价已陷入双底衰退，房价持续下滑未有舒缓迹象”。可见美国房价将继续下跌，跌回1998年的价位几乎没有悬念。

　　也就是说，如果现在急于抄底美国房市的话，就好似在接一把下行的利剑，望急于赴美抄底房市的中国投资者，务必慎重，慎重，再慎重！