七月楼市不歇夏 近郊刚需房红火

　　无论是今年历次房展还是开发商、中介的现场反馈，都可以看出今年上半年的楼市是“刚需盘”的天下——成交较好的楼盘基本都位于近郊或郊区新城，而且单价基本都不会超过2.5万元，个别甚至还有8000多元每平方米的低价盘。

　　业内人士认为，一手房约7成的库存都处于外环外区域。与此同时，楼市成交主力也集中于该区域。大量中低价楼盘的推出也使得2009年以来持续高涨的房价止住了上涨的势头，下半年也将进入滞涨。

　　买房人：“这房子可以的，我要三套！”

　　销售：“朋友侬帮帮忙哦，现在不是执行限购吗？你这样要害死我的！”

　　这是近日发生在某新盘售楼处的真实一幕，要买3套房的并不是“温州炒房客”，他只是看到房子比较实惠，想先帮兄弟姐妹一起“订掉”。在得知以他的个人名义是无法一次性订3套房后，只得赶紧通知家属，以各自的名义来看房买房。

　　受调控政策的影响，今年的房产市场投资客逐渐消失，从年初开始就一直是小户型、低总价但是位置较远的“刚需盘”唱主角。进入6月以来，这个势头依然不减。

　　宝山的美兰湖中华园6月初推出了348套新房源，面积基本都在90平方米以内，从网上房地产上的成交数据来看，截至昨天已售出三分之一。

　　这并不是个例。根据新浪乐居&克而瑞数据显示，从上半年成交前十的楼盘情况来看，除两个处于中外环间，其余都处于外环外区域。从楼盘均价来看，成交前十楼盘均为价格在8000-22000元/平方米的刚需盘。

　　其实刚需并不仅仅是买房结婚或者生小孩的。今年买房的大头之一是改善型刚需，通过卖掉原有的小房子改善居住条件甚至圆了别墅梦。

　　浦东某别墅项目就出现了一名“犹豫哥”。一期200多万元的时候不来看，二期300多万元的时候定了又退了，三期接近500万元的时候下手。历经3年，走遍大浦东大大小小别墅。不过他这次总算下定决心，现在已经办好买房手续。据开发商介绍，这名客户2008年时退定，主要是当时正是金融危机，他担心房价会下跌，这类情况当年不少。

　　中国房产信息集团发布的上海楼市2011上半年报显示，从成交面积前20名的楼盘来看，主要也都是位于近郊和新城板块，价格在1.4万元-2.5万元之间的刚需楼盘占到了17个之多，另有两个中环均价3.5万元左右的改善性楼盘和1个价格仅8000多元的远郊盘，单价8000多元楼盘的客户特点为第一次进入商品房市场的业主。

　　从楼市成交来看，每逢调控周期小户型房源往往能充分体现出自身的价值，成为市场的追捧的热点。2008年、2010年、2011年至今3阶段全市90平方米以下小户型成交的占比都远比2007、2009年楼市火爆时期高出许多。

　　其实小户型一直深受市场欢迎，今年上半年，受限购令影响，市场成交多靠刚需及改善性支撑，而该两类购买群体都与二手小户型房源存在直接联系，这促使全市成交小户型比例持续上升，到如今已占总额的七成以上。且“外高内低”趋势更为明显，外环外及中外环比例分别提升至40%和25%，而内环内仅占14%。

　　从上半年成交前10名板块来看，主要集中在近郊的宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、南汇周康和几大郊区新城的嘉定新城、松江新城、临港新城、南桥新城、惠南新城、金山新城。同时，近郊板块成为过去一年房价调整最大，新城成为过去一年房价上涨最大的板块。

　　对此，中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，在目前调整下，刚需是主要成交对象，市区工薪阶层的首次购房基本上都涌向了外环边上地铁沿线的区域，而几大郊区新城的楼盘规划设计和户型都比较精致，所以总价也会比较高。受此影响，这些郊区新城的房价快速向近郊板块靠陇，成为过去一年里房价的领涨区域。近郊板块则受到新城供应的压力，成为了过去一年是房价调整幅度最大的跌块。