卖地收入缩水地方财政压力骤增 调控会否打折扣

　　业内分析人士认为，为避免将销售压力全部集中到年底，房地产开发商不得不从现在开始加大推盘力度。比如，根据北京市房地产交易管理网28日公布的数据显示，截至目前，6月北京市共有28个住宅项目取得预售证，供应住宅9170套，住宅供应量环比5月上涨了近100%，创出楼市调控措施“京15条”出台以来的新高。

　　据亚豪机构的监测数据，北京7月将有40个新项目开盘销售，其中12个项目是首次开盘的纯新盘，其余均为老项目后期开盘。根据爱房网的统计，7月上海全市预计有30个项目开盘。业内人士预计，下半年刚刚开始，几个一线城市的新盘供应量就将迎来“高峰期”。

　　而下半年保障房建设的全面提速，将在很大程度上加大房地产市场的供给。

　　中国社会科学院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立预计，下半年的房地产宏观调控政策将基本维持不变，但是调控效果将进一步加强。消费者的“降价预期”一旦形成，则市场观望情绪将更浓重。“虽然目前房地产开发商在价格方面有所让步，但是并没有达到多数购房者期望的降价空间，因此下半年的房地产销售市场并不乐观。”

　　业内分析人士指出，多重压力下各地的房价下行趋势愈加明显，尤其是房价基数较高的一线大城市。而且，目前房地产开发商对于价格的调整尚留有较大余地，如果未来一段时间内市场的成交不发生明显好转，房地产开发商或许会在价格上有大幅度让步，以提高新盘的销售业绩。

　　尽管6月中旬国家统计局公布的数据显示，1-5月全国新建商品房销售价格同比上涨8.2%，住宅上涨10.7%，但种种迹象表明，进入三季度国内各主要城市房价很有可能出现松动。

　　从基本面看，首先，政府限购政策已见成效，投资性购房与改善类住房消费的市场需求受到极大抑制。市场交易量快速萎缩传导至一级市场，令开发商们拿地日趋谨慎。

　　其次，趋紧的货币政策，不仅使购房者感到一贷难求，更让开发商体验到眼下资金成本正呈水涨船高之势，在标准利率基础上上浮20%的开发贷利率在不少地方已呈常态。为尽快回笼资金，一些有实力的开发商，诸如碧桂园、保利、中海地产等不约而同地在广州、北京、深圳等地推出特价房源，试探市场底线。

　　第三，保障房建设开始发力。年内1000万套保障房的开工，令不少潜在购房者平增了一分对房价下行的预期。从逻辑上讲，隐含政府大量财政补贴的保障性住房，价格理应要明显低于市场上的商品房价格。这使得具有刚性住房消费需求而又无力负担高昂房价的普通老百姓，有理由对此有所期待。

　　不过，即便三季度一些大城市的房价出现松动，也不应对房价下降的幅度期待过高，而且有可能房价波动还会有反复。这是由一些内在的经济因素所决定的。从日本和中国香港房地产市场发展历程看，房价连续多年走高现象与广义货币M2的扩张呈正相关关系。截至2011年3月，我国广义货币M2已达75.8万亿元，而美国同期的M2为8.98万亿美元，可中国的GDP总量仅为美国的三分之一。

　　有业内人士认为，过去10年，增值最快且市值最大的资本品就是房地产。全国住宅价格平均上涨超过5倍，而M2增加了4.4倍。像北京这样的超大城市，过去8年房价上涨了大约8倍，假若借助3.3倍的资金杠杆，理论上8年间的投资收益为24倍，远胜过股票投资和实业投资。这就不难理解为何温州民间资本及山西煤老板们如此热衷于买房、炒房了。

　　从长远来说，消除房地产泡沫还需不断探索新的改革之道，诸如实现从土地财政到物业税制的过渡，或是住宅市场规范化的正解。