卖地收入缩水地方财政压力骤增 调控会否打折扣

　　中原地产北京市场研究总监张大伟表示，目前北京市场商品住宅库存相比春节前增加了1.5万套，库存积压影响开发商拿地积极性。1-5月，北京的房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，数年来首次出现下调。

　　鉴于土地市场的快速降温，以及地方财政以及地方融资平台的巨大压力，有部分业内人士担忧，下半年地方政府可能在房地产调控政策的落实上打折扣。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，一线城市是房地产调控重点城市，所以短期内没有松动可能性。但是二线城市迫切希望取消限购或者限购有所松动，有些地方政府希望在某些区域对限购令进行一些松动，但估计难以成行。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“限购令”对二三线城市造成了很大影响，部分二三线城市甚至可能存在取消限购的意愿，到年底有可能会有部分城市退出，但之前调控政策不太可能明显放松。

　　从目前限购令的规定来看，有部分城市明确了限购令的实施期限，实施期限截止到2011年12月31日。杨红旭认为，如果下半年房价下跌一些，那么这些城市就有了取消限购的理由了。但是如果下半年房价并没有明显松动，预计到年底限购也不可能取消。

　　一方面是地方土地出让收入的大幅缩水，另一方面还有保障房巨额资金缺口，这使得地方政府面临着双重压力。目前地方土地出让金的净收益的10%要用于保障房建设，有的地方甚至提高至15%。陈晟认为，如果不能解决保障房建设资金的多渠道来源，更多地依靠地方财政，就存在着一定的悖论。

　　恰在此时，财政部近期公告，今年首次恢复地方政府债券代理发行计划，5年期和3年期债券共计发行504亿元。国家发改委也在发文，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障房项目融资，企业债券募集资金用于保障房建设的，优先办理核准手续。

　　高盛高华的一份分析报告认为，土地出让收入的下降，使得土地储备的现金流无法与贷款的还本付息周期相匹配，可能需要延长贷款的期限，从而使之与土地储备的现金流相适应。从结构性角度看，还是需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券。

　　房地产业内分析人士认为，下半年全国将迎来房地产供应的“高峰期”。一方面，为了避免将压力全部集中到年底，开发商不得不从现在开始加大推盘力度，预计下半年供应量将明显增加。另一方面，由于从中央到地方都力推保障性住房建设，下半年保障房的建设和推出将提速。

　　多位业内人士预计，下半年的房地产宏观调控将基本维持不变，一旦购房者的“降价预期”形成，则房地产成交市场将延续今年上半年的冷淡，以京沪广等为代表的一线城市房价下行压力增大。

　　业内分析人士称，北京楼市已经出现普遍滞销。来自亚豪机构的统计数据显示，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低。实际签约面积则仅占供应面积的8.4%，仅5月商品房库存就增加了3000套。

　　根据北京中原地产市场研究部的统计数据，上半年入市的60个新盘项目中，有28个项目的签约率低于30%，这些项目的均价普遍在3.5万元/平方米以上。而签约率超过80%的17个项目中，有10个项目均价低于2万元/平方米。均价在2至3万元/平方米的项目中签约率超过80%的仅有4个，而超过3万元每平方米的项目中仅3个项目签约率超过80%。

　　根据搜房网数据检测中心的数据显示，北京最近一周的住宅成交套数为830套，环比下降19.5%；成交面积为9.40万平方米，环比下降15.5%。

　　北京中原地产市场总监张大伟指出，尽管今年前5个月新申领预售许可证的楼盘较去年同期下降了50%以上，但北京楼市存量仍增加了1万多套。“这意味着很多新批准入市的可售房源刚刚入市就成为了库存。”