部分城市豪宅放量 谨防推涨房价消解调控

　　“限购令”等房地产调控政策已使部分城市楼市成交量持续锐减，不少开发商加速转向豪宅销售。今年二季度以来，一些城市进入豪宅放量期，并受到投资客的追捧。业内人士及专家指出，豪宅逆势兴起将加剧房地产市场业已存在的结构性矛盾，助涨房价，同时潜藏吹大楼市泡沫的风险，消解调控政策。

　　近一段时期，福州、厦门、南京等部分城市不约而同地进入以大户型商品房和别墅为主打的豪宅销售旺季。

　　福州房地产指数报告显示，今年前5个月福州城区商品住宅签约总量为6615套，与去年同期相比减少20.47%，但今年前5个月福州城区商品住宅签约总面积同比仅跌16.32%。今年二季度以来，福州城区商品住宅签约套均面积环比持续扩大，今年5月整体套均面积为119.96平方米，环比扩大7.27平方米，其中市中心鼓楼区套均面积最大，达154.73平方米，环比扩大32.38平方米。

　　“上述数据表明，近几个月来，福州二手房价格持续走低，而整体房价却仍在上涨通道，主要就是高端商品住宅放量供应在起支撑作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。

　　福州市仓山区是该市新建商品房上市成交量最大区域，在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带，新楼盘平均以50%以上的比例配建联排别墅和豪华复式楼，其中占地300多亩的“融信·大卫城”约有三分之二的用地盖了联排别墅，虽然楼盘地处城市基础配套有待完善的城乡接合部，但广告称其是“中央王者城邦”。

　　记者在该项目售楼部张贴的“一房一价”表上看到，一些150平方米以上的复式户型或别墅均价竟达每平方米2万到2.3万元，比去年同期预售价高出近1万元。售楼部经理告诉记者，由于复式户型和别墅的供应数量有限，现在基本上是每推出一批就被抢购一空。

　　在厦门，近期上市的一批豪宅楼盘一周内的销售去化率都达到50%以上，有的甚至高达75%，去化速度之快令市场人士瞠目。5月底，位于厦门环岛路五缘湾湿地公园的一豪宅项目开盘，当日即售97套，去化率达55%，成交均价每平方米2.5万元，该价位为目前厦门城区商品住宅均价的2倍。

　　据浙江大学金融系教授景乃权观察，近期，有许多温州炒房客认为短期内上海房价难再坚挺，纷纷抛售开始转向周边城市。随着温州炒房资金的转移，南京、杭州等长三角二线城市迎来了豪宅销售热潮。同时，中原地产等市场权威机构监测显示，超过2/3的温州炒房客目前离开了上海，转向周边城市，因豪宅产品稀缺、升值潜力大、抗跌性强，而成为温州炒房团的新宠。

　　近年来，许多地方楼市都存在这样的问题：90平方米以下普通住宅供应量小，而大户型等高端住宅供应量大。一些业内人士表示，这种市场结构性矛盾就是房价的一大推手。

　　以福州为例，去年上半年是商品住宅均价上涨幅度最高的半年，达到3000多元，90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初，福州楼市再度迎来一波豪宅放量供应潮，3月份福州房价冲上每平方米1.35万元高位。

　　据福州市“十二五”住房建设规划预测，未来5年，福州城区90平方米以下普通住宅供应量占总量仍低于30%，与“90/70”调控政策规定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差较大，“豪宅量大、普通住宅量小”的市场结构性矛盾进一步凸显，房价仍将总体保持较快速度上涨。

　　业内人士指出，中央政府已决定未来5年建设3600万套保障房，面积小于90平方米的保障房覆盖面将达到20%，这大大增加中低端住宅的存量。对此，福建省社科院社研所研究员徐峰不以为然，“绝不能寄望于保障房就是‘高房价的终结者’，保障房和商品房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，不能扩大市场的有效供应。”

　　有业内人士及专家表示，在国家调控政策密集出台的当下，豪宅逆势兴起将助长市场投机，吹大房地产泡沫。

　　景乃权对此深表担忧，“目前，80%以上的豪宅购买者都是非自住者。”他说，当豪宅被市场炒家“击鼓传花”，一旦失控所产生的市场破坏力将远高于普通的炒房失手，这势必将加速房地产滑向泡沫。