聂梅生：今年房价将降一成

　　“准现房，清盘特惠！海淀清河116平稀缺三居，通透薄板、俯瞰中庭景观，最后18套。8号地铁即将开通，一旦错过、再难拥有！”近来，接到卖房中介的短信骤然增多，这就是6月3日记者收到的其中一条短信。

　　眼下北上广深等一线城市楼市成交量大幅萎缩，并且投资客们也在积极抛售手中房子。“链家地产”市场研究中心日前对北京市十三个区县120余个典型区域进行了统计，其结果显示北京市大兴、管庄、回龙观等有一半区域的投资性业主出现降价销售的情况。

　　这是否意味着房价要下降了？对此，《投资者报》记者先后采访了我爱我家控股公司企划副总裁胡景晖与链家地产置业顾问杨川江。

　　他们从自己掌握的北京的情况来分析，现在北京二手房是供大于求的状态，买房的客户量较之前减少很多，而投资客抛售房子的人却不断增多。为此，他们认为，“房价今年肯定会有所下降，并且从6月份开始到第三季度会出现价格下降的态势，其降幅可能会达到10%￣15%左右。”

　　坊间传闻北京房地产中介眼下日子不好过，二手房市场交易惨淡。

　　6月1日下午，记者以买房者身份先后走访了回龙观地区“链家地产”、“我爱我家”以及“21世纪不动产”等房地产中介，发现这些中介基本上都没有生意，很少见到顾客来询问买房事宜，店面的工作人员都很清闲，聊天、看报等随处可见。

　　对此，杨川江对《投资者报》表示，从需求的角度来讲，买房人减少了。由于限购政策，总体买房客户量减少了许多，基本上只有结婚等少数刚性需求较强的人才会购买；而从供给的角度来讲，主要是手中有两三套房的投资者在抛房，担心房价下降后，投资损失增加，急于出售。

　　“链家地产”一位工作人员的话也证实了这一现象。该工作人员告诉《投资者报》记者，以前一套房子一般至少有10多位买主去看房，现在只有2￣3个人，为此一些投资性业主心里出现了一定程度上的恐慌，均选择纷纷降价出售。另外，成交价往往比在房地产中介登记的价格略低，因为卖主在成交时愿意将价格再次下调一点，这是之前少有的现象。

　　二手房不仅仅价格出现了松动，而且5月一线城市的二手房成交量仍在底部徘徊。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年5月北京二手房交易量仅为8067套，为28个月以来的历史新低。

　　“从6月份开始到第三季度，房价会有所下降。”胡景晖坦率地对《投资者报》表示。

　　他认为，此次下降的幅度不会像2008年金融危机时那么大，其下降幅度可能达到10%￣15%左右，这是与去年整个涨幅相比所得。去年9月，房价处于大幅上涨趋势，“9？29”楼市新政后涨幅有所缓和，但今年1、2月份又出现翘尾因素。因此，房价如果下跌，应该会回到去年新政前的状态。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也预计，今年的房价将下降10%。其判断依据是今年的政策环境和2010年不一样，2010年延续了适度宽松的货币政策，而今年货币政策则转为稳健。同时，投机性购房需求的比例下降，会使整个房地产交易量下降7%。

　　而复地集团华北区营销总监曹讳日前在接受《投资者报》记者采访时表示，从区域来看，大城市的核心区域本身涨幅不大，降幅也不会很大；而边缘地区之前涨得比较大的可能会下降得比较大。此外，小城市的波动不会很大。

　　房价下降能否提升楼市成交量？胡景晖表示，“这是肯定的，交易量可能会上涨三成左右。”目前的交易量与去年同期相比缩减了大约四到五成。现在买不起房和在等房价下降的人会随着房价的下降，给房子的成交量带来三成左右的涨幅。

　　值得一提的是，针对目前成交量的下降，下一步最需要的是价格下降，从而激活成交量。胡景晖认为，现在政府最需要做的就是增加供应量、打压囤地等行为，以促成价格的下降。不过，他同时指出，“虽然限购减少了部分需求量，但限购政策还是有必要继续进行的。”

　　2008年打压房价，2009年房价翻倍。未来一旦调控政策放松，恐会引起房价报复性反弹。

　　对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受《投资者报》记者采访时分析表示，如果要防止房价出现报复性反弹，须一系列政策连续性跟进，而仅靠房产税是不能解决房价的全部问题，毕竟房地产税首先是调节资源分配；其次是解决投资消费，增加投资成本。

　　胡景晖认为房产税是一件好事，也是一项临近的政策。但他认为，“目前房地产税还存在两个问题：首先，只征收增量，不收存量。应该将存量也纳入到征税的范畴。其次，税收的豁免面积太低，就上海来讲，只要不超过180平方米的房子就可以豁免征税，这是不合理的；并且豁免面积也应该根据不同的区域来划分，如北上广与其他中小城市的划分就应各有标准。”

　　不过，值得注意的是，王珏林认为，“楼市调控政策肯定会坚定地执行下去，不会出现反复。若限制性政策现在放松，反弹所带来的损失将非常之大，不仅会丢失这几年的调控成果，再实施调控难度会更大。”