贾卧龙：养老地产，房地产业的下一块肥肉？

　　房地产业的特殊性注定了其经营的多元性和发展方向的灵活性，面对调控政策的强力出击，房地产业不可能“坐以待毙”，在住宅市场出现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，开发商敏锐的目光盯上了“养老地产”，这种开发规律接近于高端住宅产品、以适老化设计为创新核心、配建护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等重点基础设施的新兴地产市场将成为众多房企角逐的“战场”。

　　首先，养老地产具有相当大的发展空间和市场潜力。从我国的人口结构来说，逐步进入老龄化的发展态势将是养老地产兴起的内在动力。据悉，2010年至2050年，我国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年，我国老年人口将达2亿，占总人口的15%。高比重的老年市场将成为不容忽视的潜在客户群，从而带动养老市场的发展。从我国老年人的消费水平来看，2010年我国老年人总体消费已达1.4万亿元，其强大的消费能力更符合开发商追逐利益的“口味”。庞大的老年人口数量和高水平的消费催生养老地产的蓬勃。 ”

　　其次，大型房企敏锐洞察商机抢占市场将成为养老地产被“追捧”的导向。大牌房企以更加敏锐的市场洞察力率先抢占养老市场已经迈出了扎实的一步——万科落定首个养老地产项目——“北京幸福汇”，保利也敲定了“保利·西塘安平老年健康生活社区”，领军房企的一举一动都引领着房地产市场的发展方向，这种导向作用促使中小房企“紧跟其后”，因此，自然的“跟风”效果必然使养老地产成为众多房企的再续“战场”，角逐不可避免，角逐导致的升温将是养老地产迎来的发展契机。

　　再次，养老地产因为受到政策的青睐成为开发商暂时的“栖身之所”。正在开发建设中的郑州爱馨阳光城大型养老社区，在探索新型养老模式的政策主导下，应国家民政部“社会福利社会化”要求颁发阳光真爱养老证书，超越普通住宅的是，该项目由政府划拨土地，突破产权意义上的销售，采取年数不等的租赁权模式运营。政府在政策上的偏向照顾和给予的优惠条件，足以吸引开发商，尤其是在当前的市场环境下，住宅和商业地产都遭到政策的攻击，开发商以政策为“风向标”采取“迂回战术”自然的成为“明智之举”，在政策的“避风港”里栖身，将是策略与利益双赢的最佳途径。

　　与普通住宅不同的是，养老地产的出售并不是开发商盈利的终结，其后期的运营服务才是其“利润爆点”，加之养老地产尚处于初级尝试阶段，因此，只有开发商作出全局战略定位，在开发与运营模式方面“摸着石头过河”的同时探索出一条成功的运营与发展模式，才能真正吃到养老地产这块新鲜的“肥肉”！