在二手楼交易市场上，存在着一些贷款未还清的房子，不少购房者对这类房源心存疑惑。如未还清房贷的二手房，是否可直接进行交易？若交易的话，如何操作才能保障交易双方的权益？
近日，李先生在地产中介看中了一套二手房，经了解，该房的业主还有十几万元的贷款没有还完，业主要求，若购买房屋的话，购买人要先替他还完贷款，然后再办理过户手续。李先生担心，这种操作是否会损害自己的权益？
业内人士表示，通过这种方式进行交易，双方要对相关的事项进行明细的约定，不能含糊。最好找一个双方都信任的第三方，比如信誉好的中介，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。若通过中介公司，还要签订“三方协议”也就是《存量房买卖合同》，在合同中务必要对房屋交易的付款方式、交付期限和违约责任的条款进行明确规定。
当然，如果业主没有特别的要求，购房者可以跟业主商量，让业主自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，业主取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。这种方式的优点是，在业主取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。但是，房东必须具有很强的资金实力或融资能力。
另外，还可以在办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。这种方式，双方均无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。但是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。
不论是通过哪种形式进行交易，双方都要明确约定相应的责任，以免发生不必要的纠纷。 (王俏瑜)
