部分房企融资成本高达20% 高负债暗藏着高风险

　　用益信托工作室的统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。尤其在4月，房地产成为信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比大幅攀升。当月信托市场共成立348款信托产品，成立规模达575.56亿元，其中房地产信托产品成立95款，成立规模达248.91亿元，占比达43.25%。并且，4月房地产信托产品平均预期年化收益率为9.42%，也大大高于所有信托产品的平均收益8.74%。

　　今年以来，房地产信托收益率最高的是中融信托发行的“中融—仁文股权投资集合资金信托计划”，为期24个月，预期收益率高达14%，15亿的发行规模也创下了今年以来规模最大的地产信托发行纪录。

　　有信托行业人士告诉记者，目前发行信托产品的以二、三线城市项目居多。由于信托融资规模不大，几个亿的资金只能支持二、三线城市地产项目的开发，上海、北京等一线城市地产项目很难通过信托融资获取必要的资金。目前房地产信托的收益率一般在8%—10%之间，加上渠道费用占比3—4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%—15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。

　　房地产信托产品的密集发行明显反映出房地产开发企业资金压力已经越来越大。受政策调控的影响，今年2—3月全国商品房销售面积增速逐月下降，4月全国商品房当月销售面积和销售额分别同比下降9.9%和11.7%，这是去年9月以来首次出现同比下降。从资金来源看，在开发投资增速继续维持在较高水平的情况下，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度，加上银行贷款难以获得，开发企业资金压力可想而知，寻觅新的融资渠道已经成为当务之急。

　　抱着信托这根“救命稻草”，有些房企显得迫不及待。有消息称，2011年还未过半，绿城集团[简介最新动态]的融资“大跃进”已经上演。在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本计算，绿城发行26亿元信托的融资成本在3亿多元。对于开发商来讲，最大的风险还是在于市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。”一位券商分析师表示。不过，目前房企发行信托的风险有多大还很难判断，毕竟市场销售并不算很差，价格略有松动就能取得不错的销售业绩。

　　然而，对于近来房地产信托大行其道的风险，政府部门的担忧显而易见。近日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。

　　据业内有关人士介绍，虽然主管部门提出要严格监管，但目前大型信托公司发行房地产信托产品没有受到任何影响，中小信托公司按主管部门要求开始内部自查，主要是防范房地产企业通过信托融资后，没有用于项目开发，而是加紧拿地扩张。