保障房融资热背后存套贷风险

　　银监会正在制定相关严控政策堵塞漏洞

　　近日，银监会发出《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》。这是银监会在今年春节以来第二次就收紧平台贷发文。与上次一样，银监会对保障房网开一面，关于“新增贷款仅能投放在有偿还能力的保障性住房建设领域(公租房、廉租房、棚户区改造)”的表述，则给了一些地方政府和商业银行想象空间。

　　据相关媒体报道，在昆明、青岛等地，一批保障房融资平台被“火速”搭建起来。河南、湖北、陕西等地的保障房融资平台也在紧张筹建。商报记者了解到，目前上海尚未出现专门的保障房融资担保公司，但保障房贷款担保业务已成为诸多融资担保公司眼中的“唐僧肉”。

　　据有关媒体报道，目前银监会要求，平台贷款的新增量只能用于有偿还能力的保障房项目，在2010年的融资平台清理中，各地的保障房融资平台得以保留。于是，在平台贷步步收紧乃至闭锁的大气候下，保障房成了地方政府为数极少的可以争取新增信贷的通道。

　　但随之而来的问题是，仅对保障房“搞特殊化”可能出现以保障房名义套取贷款的问题。有地方银监局人士称，各地政府一下搞了这么多保障房融资平台，值得警惕，其目的可能不单是建保障房，可能会打着保障房的名目从银行获得贷款，用于土地开发和基建项目。

　　商报记者发现，当前宣布投入保障房项目支持的多家银行公告中，大多表示在地方区县政府支持下，与某担保公司签署合作协议。据业内人士透露，在这些对保障房的贷款合作中，担保是贷款资金偿付的主要保证形式之一，而商业银行并非仅仅把目光放在单一的保障房项目上，而是希望通过这一渠道与区县政府建立良好合作，以获得其他方面的大力支持。

　　对此，银监会已有所警惕。据悉，银监会正在制定保障房的信贷指引政策，拟对保障房贷款的准入条件、抵押担保措施、贷款发放程序等进行规范。

　　国泰君安银行业分析师称，今年通过加息、紧缩银根、各地限购、“新国八条”出台、敲山震虎的房产税等调控措施，银行房地产类风险将得到缓释。

　　目前，融资平台贷款的风险仍面临总额高、涉及面广、结构复杂等问题。某些财政收入不到20亿元的地方政府，却干起了将近500亿元的投资项目，项目的偿还能力让人担忧。银监会就此做出风险提示，“新一轮投资冲动可能带来的风险值得关注”。

　　另一方面，银行房地产开发贷占比仍较大。年报显示，与2009年相比，中行、工行、民生、兴业、农行和浦发分别上浮了0.64个、0.2个、2.21个、0.67个、0.7个和1.94个百分点。推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。

　　去年，银监会全面开展政府融资平台贷款“解包还原”和“六项清查”工作，提高其风险权重，足额计提拨备，督促核销不良贷款；并伴随一系列房地产调控政策出台，要求对房地产开发贷实行名单式管理，对存在土地闲置1年以上的，一律不得发放新开发项目贷款等。

　　重拳出击以后，四大行地方融资平台贷款清理成效明显，建行今年前两个月该类贷款已经减少了1400亿元，工行目前则下降1345亿元。年报显示，2010年深发展和建行房地产开发贷占对公司贷款余额比重分别下降了1.04个和0.57个百分点。

　　银监会表示，今年将严控地方政府融资平台贷款增量，提高相关贷款的资本要求和拨备标准，尤其是加大土地储备贷款的管理力度。并且将严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购。

　　有专家提出“由于各地区保障房建设资金来源较为复杂且全国尚没有统一的资金筹集模式，商业银行如何确保贷款回收”，对此，建设银行副行长朱小黄日前表示，商业银行支持的保障性住房楼盘一般会纳入政府当年的保障性住房土地供应、项目开发规划和定向销售计划，因此是有市场保障的。

　　朱小黄介绍，建行在保障性住房贷款投向方面，主要是支持保障性住房的开发商，用于开发保障性住房的楼盘建设。“在推动保障性住房建设中，关键在于地方政府给予开发商的配套优惠条件，如地方财政贴息等政策，如果配套条件优越，能够落实和安排资金还款来源，保障房的信贷风险是可控的。”

　　朱小黄表示，房地产调控措施出台近一年，过去不健康、实力不强的企业已逐渐被淘汰出局，现在剩下的大中型房地产开发企业基本经得起市场波动带来的考验。“这些开发商没有显露出资金链紧张的问题，但我们仍会小心观察现金流的状况，采取防范措施。”