“低价门”牵出潜伏多时的“阴阳合同”

　　日前，有网友发帖，对温州市房管局发布的鹿城区3月份和4月份二手房交易均价提出质疑，认为温州市房管局所公布价格与实际市场价格相去甚远。一时间，“低价门”一事掀起轩然大波，二手房买卖潜伏已久的“阴阳合同”现象逐渐浮出水面。市房管部门对此事作出回应，称所公布数据均有纸质档案可查。近期将会同工商等部门查处“阴阳合同”等现象。

　　“阴阳合同”是怎样产生的？存在什么隐患？有关部门将如何加强监管？昨天，记者对此进行了调查。

　　上述表格中的数据来自商品房网上销售管理系统发布的3月份《温州市房地产市场信息通报》。有网友在论坛上发帖质疑该组数据的水分，“若按公布价格购房，大家肯定要疯抢了”。

　　有媒体报道称，温州市房管局所公布价格与实际市场价格不符，缘于温州市房产交易中的“阴阳合同”。即房产买卖双方交易时签订两份合同，一份根据温州最低交税评估价填写，交给税务等部门，另一份是真实的交易数据，保存在中介、房东和买主之间。

　　昨天，在市房管局办公大楼里，市房管局有关负责人称，他们定期公布温州市房地产市场信息通报是应住建部要求，而该信息中所公布的二手房价格数据，是房屋登记系统中房屋买卖合同价格算术平均值，在信息披露中已注明，而且每一宗房屋买卖合同在该局房屋转移登记档案中均有纸质档案。“这不是我们凭空造几个数据放上去，都是根据每宗房屋买卖合同约定的数据得出的。”

　　针对存量房买卖合同价格与市场实际价格相差大的问题，该负责人说，此前有关部门已召开房地产市场调控联席会议办公室成员会议，建议启动存量房交易价格评估纳税机制；同时会同工商等部门继续加强房地产市场监管，查处“阴阳合同”等现象，进一步规范房地产经纪行为。

　　市地税部门有关负责人称，我市已启动存量房交易价格评估纳税机制的前期准备工作。按照国家税务总局等相关部门要求，今年7月1日，全国将逐步推开该项工作，至于温州何时正式启动该纳税机制，目前尚不得而知。“该机制实施后，到时候交税评估价肯定会接近实际交易价格，实施该机制出发点就是为杜绝阴阳合同。”

　　有业内人士称，从“低价门”这个事情来看，不难发现，普遍存在的“阴阳合同”是房管部门公布的数据过低的主要原因。

　　据了解，目前二手房交易必须经过评估，作为缴纳税费的参照。政府部门按地段等因素，制定基准价，每年均会进行调整，作为评估的参考。税务等部门则根据该基准价对评估价进行审核。

　　一家房产中介负责人称，为了少缴税费，很多人会选择签“阴阳合同”，交易双方按实际交易价签一份真实的合同，而在房管、税务等部门备案并据此缴纳税费的另一份合同里，则填写低于实际交易价格。“按规定，评估人须到现场察看、估价，但碍于人力等因素，规定无法‘落地’。”

　　对于此种说法，市税务部门有关人士透露，二手房买卖时，评估价一般都是由纳税人自行申报，但税务部门有最低计税价格的标准。

　　根据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住房只是按合同价的1%征收，非普通住房按合同价的2%征收。

　　有业内人士分析认为，二手房交易买卖双方涉及到营业税、契税、个税等，如果转让时间没超过5年，总税费加上中介费大约占到整体成交价格的10%，所以买卖双方为了降低交易成本，往往乐意签订两份不同的合同。

　　在采访中，记者发现，在我市二手房的交易过程中，房产中介帮买卖双方签订两份合同的现象普遍存在。昨天，记者走访了市区多家房产中介，几乎所有的房产经纪人都回答：签订两份合同，少缴税费。 “阴阳合同”有隐患

　　据了解，今年3月实施的温版楼市调控政策明确指出，积极推行房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。要依法查处房地产经纪机构和经纪人炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为，促进房地产经纪行业健康发展。

　　有业内人士指出，今年4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》中明确规定，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为，否则视情节轻重程度，处以没收违法所得、罚款乃至停业整顿等行政处罚。因此，签订“阴阳合同”本身就是一种不合法行为。

　　浙江嘉瑞成律师事务所律师郑祥说，签订“阴阳合同”对于买卖双方而言，都存在风险和隐患。只有在房管部门备案的合同才具有法律效力，其他合同版本并不具备法律效力。

　　隐患一：对买方来说，一方面虚假的价格条款将会被认定为无效，如果卖家因为房价升值而反悔，就可能会以合同无效为借口起诉，从而取消交易，权益得不到保障。

　　隐患二：对于卖方来说，因为部门备案合同中的价格低于实际交易价格，房款也不一定能够保证全额收回。