按照开发商的销售形式，我们可将商铺分为产权式商铺和独立商铺两种。
(1)独立商铺独立商铺：商铺所有者对商铺具有占有、使用、收益、处分四种积极权能。其优势是业主对商铺拥有完整的法律权限，相比产权式商铺而言，规避了一些纠纷。缺点在于投资门槛高，处于散户经营的状态，其收益中的商业价值视个体经营好坏而浮动，市场风险较大。
(2)产权式商铺产权式商铺：即所有权与经营权分离的一种房地产商铺产品形式。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
另外，产权式商铺还有一种形式是“虚拟产权式商铺”：指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，划分为多个区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，产权成为了“虚拟”的收益权属。
产权式商铺优势：产权式商铺的特点是面积小、总价低，再加上开发商或第三方所承诺的多年投资回报保证，降低了市场经营风险。如虚拟产权式商铺，通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，有些项目甚至将部分返租直接减扣首付款，降低了投资门槛。商铺将经营管理权限统一到经营商，经营商依靠对商业定位的考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划，整合资源，专业经营，保障收益，帮众多业主尤其是实力较弱的投资者规避了经营风险。
缺点：目前，产权式商铺在国内的发展还处于较为无序的状态，风险极大。
产权式商铺形式存在先天结构性的缺陷，由于其所有权与经营权分离，存在多个主体，多重法律关系；投资年限过长，存在着很大的不确定性。一些负责任的、实力强的开发商可以兑现承诺，而一些实力薄弱或纯粹以短期行为为目的的开发商则极易给商业物业开发带来投资风险和经营风险。如果承租的商家若经营不良，导致经营商可能无法兑现业主的承诺回报，也会造成风险。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都成为直接影响投资者利益的现实问题。另外，产权式商铺常用的“返租销售”的经营模式还可能涉嫌非法集资和欺诈。
而虚拟产权式商铺除了以上风险外，会发生商家经营的铺位与销售分割的铺位不相吻合的情况，甚至有些业主的铺面成为主力商店的过道。一些投资者仅考虑多年投资回报，对商铺本身属性并不关心，使得购买的铺位和商家经营的铺位不吻合。这种情况即使包租期间未出现问题，也会影响后期的租赁或者出售等。
投资要点：选择产权式商铺，投资者除了关心地段与价格，还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择成熟的经营团队。另外，需考虑包租期满后，分散的业主如何统一与主力店商家谈判续租？若主力商家退出后该商场如何再经营，投资的价值如何体现等等。这时，最好成立业主委员会，来统筹安排商场的租赁权及经营权，全面、公平地保障所有业主的收益。
而虚拟产权式商铺除了考虑上述因素以外，最好选择大型商家整体承租后再分割销售的项目，且其考虑了分摊面积和消防通道，经营的铺位与销售分割的铺位相吻合，可保证即使主力商户将来退出商场，通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商，合适的位置仍可保证投资者的收益。
