报告称房价上涨压力仍较大 调控应“疏堵结合”

　　以“住房保障覆盖率”

　　在一定的国情和历史条件下，住房需求是刚性的，偏重于“封堵”需求并非上策，而应更多从疏导需求、增加供应上做文章。因此，要积极研究储备后续调控措施，扩大房产税试点范围并完善配套政策，进一步强化房地产调控的货币手段，借此向市场发出明确信号，稳定房价预期。而未来政府保障房政策的重点应转移到具体管理制度的设计制定上来，应对保障房的保障对象制定明确具体的标准，把“住房保障覆盖率”作为对地方政府的核心考核指标。

　　1、保障房的保障对象标准应具体、明确、可量化。随着保障房建设规模日益扩大，与之相关的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题，从去年到今年，从北方到南方，从东部发达地区到西部欠发达地区，瞒报、骗购、作弊、违规等腐败问题层出不穷，严重影响政府的公信力，损害了党和政府的形象。而中央层面关于保障对象的政策规定非常笼统，只有原则性的规定，缺乏具体明确的衡量标准，这客观上为腐败行为的滋生打开了方便之门。因此，未来需要进一步根据收入、现有居住面积、资产状况等因素制定保障对象具体明确的可量化标准，并根据实际情况建立保障对象的动态调整机制，同时确保在分配程序和实际操作中做到公开公平公正。

　　2、将“住房保障覆盖率”作为对地方政府的核心考核指标。政府的职责，应转变到主要为低收入者提供住房保障上来，以实现“住有所居”的目标。因此，对地方政府考核问责的指标更应该强调“住房保障覆盖率”，而不是变化不定的房价。从社会主义市场经济发展趋势看，政府不可能无限期地以严格调控的姿态应对房地产市场，让政府、企业、普通民众等各种主体一直处于“危机管理”的状态，这并不健康。经济社会发展的规律将迫使政府“有所为有所不为”，使市场回到相对平稳有序的境况。只以房价作为对地方政府考核问责的指标是不可持续的，应更强调政府应承担的保障职责。

　　3、对房地产需求管理应更侧重于“疏导”。随着我国城镇化步伐的推进，房地产市场面临的供需失衡状态将在很长时期内持续存在。房地产调控的中长期目标，应该是建立完善一个总量基本平衡，结构基本合理的住房供应体系。因此，未来政府需要在保障房建设和商品房供应方面双管齐下，有效增加住房供应，同时改善供应结构。放开土地的垄断性管理和数量性限制，也许比限购而抑制消费更为重要。在商品房的供给方面，一方面，由于土地资源的稀缺性，提高容积率不啻为一个很好的选择；另一方面，对于市场上存在的“捂盘惜售”、“囤地”行为的打击，不能松懈。

　　4、扩大房产税试点范围并完善配套政策。房产税将使房屋持有成本大幅上升，会影响投机者“炒房”的收益，从而抑制投机型行为，进而挤压房地产“泡沫”。同时，从税收的角度来看，房产税可以为地方政府增加财政收入，有利于遏制“土地财政”。此外，房产税有利于推进收入分配改革和缩小贫富差距。目前上海、重庆已正式推出房产税试点，未来需要进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策，同时还应加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　5、房地产调控的货币手段应进一步强化。当前房地产市场火爆与货币供应量过多、流动性过剩有很大关系，目前实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，部分购房需求会被抑制，同时加息将进一步影响市场心理，缓解购房者的房价上涨预期。因此，未来应进一步收紧流动性，在继续加息的同时提高存款准备金率，并采取必要的公开市场操作手段。