报告称房价上涨压力仍较大 调控应“疏堵结合”

　　过去一年来我国出台了一系列的房地产调控政策，从去年4月的“国十条”，到9月的“国五条”，再到今年刚出台的新“国八条”，政策不断细化、完善的脉络非常清晰。新“国八条”是以往房地产调控政策的延伸，调控目标没有动摇，调控方向没有改变，但与过去历次调控比较，在出台时机、调控重点、调控手段、调控对象等方面，有诸多可圈可点之处：

　　1、出台时机选择恰到好处

　　以新“国八条”为标志的第三轮房地产调控，是在2010年连续二轮房地产调控成效不够显著、房价再次攀升的背景下推出的。刚过去的2010年，国家先后两次出台政策对房地产市场进行了“史上最严厉的调控”。然而，调控并未取得预期成效，市场在经历短暂回调后仍然量价齐涨，并创下历史新高。从去年9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨，去年12月全国商品房销售面积和销售额双双创下2010年全年单月成交的最高值；进入今年1月份的传统房市淡季，全国多个城市房地产依然出现量价齐升，市场价格上涨预期不断增强。房价此种逆势而涨的态势，在社会上形成了某些对国家宏观调控的负面认知。如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。因此，进一步加强房地产调控势在必行，决不能半途而废。新“国八条”的出台，可谓是顺应时势、彰显决心、惠及民生的及时之举。同时，调控举措选择在春节之前出台，对市场的冲击可经假日缓冲逐步释放，更易于市场接受和消化。

　　2、政府职责定位更为清晰、合理、务实

　　新“国八条”调控思路非常清晰。针对目前过热的房市，政府将一手抓抑制投机投资性需求，一手抓保障房建设。对于前者而言，此番调控推出了力度空前的限购、限贷、限价举措，同时实施更加严厉的差别化信贷政策和税收政策，对投机性购房需求的打击堪称精准。对于后者而言，去年我国制定的保障房建设计划为580万套，新“国八条”将建设目标提高到了1000万套，并且出台了多项政策措施予以保障落实，如要求保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保等。在此项政策的大力扶持下，未来中国保障性住房将进入建设高峰期。

　　3、政策力度逐步加大的脉络非常清晰

　　首先，“限购”政策部署由松到紧。去年4月的“国十条”提出要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气，此后只有北京限购。9月的“国五条”规定：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，这一政策部署的口气被市场认为有加强之势，结果是上海、深圳、杭州等15个城市开始限购。但各地限购方案均是单独出台、力度不一，部分城市限购相对宽松。而新“国八条”则推出了“最严厉”的升级版限购令，不仅范围推广到全国，措施也更严厉了，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。

　　其次，税收、信贷政策力度持续加强。2010年1月“国十一条”要求严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。当年4月“国十条”要求，对贷款购买二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。新“国八条”首付在高位之上再提一成，达到60%，力度罕见。增加交易成本则体现在营业税政策调整上，从原先的差额征税改成了全额征税，这使得5年内房源再交易成本大幅上涨。除了营业税增加之外，对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。此外，加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。

　　最后，对地方政府实行“铁腕”约谈问责。中央政府对地方房地产调控效果的问责机制已经在去年4月17日的“国十条”中建立起来，规定稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。不过，很少有地方将房地产调控目标直接落实到房价，年末各地楼市价格不降反升成为普遍现象。新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定，扩大了问责范围，而且目标直指房价。

　　4、本轮调控综合运用了经济和行政手段

　　本轮调控综合运用了行政和经济手段，信贷、税收、行政、土地、保障房、舆论引导、地方政府等全部涉及，可谓系统全面。本轮调控中最鲜明的特征是行政手段力度显著升级，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行，新措施提出的限购政策比之前北京等地执行的限购政策更加严格，尤其是对拥有2套以上住房的家庭暂停购房。当然，过于依赖政府的行政力量，也会产生某些不良后果。然而，中国的房地产市场本来就是一个发展中存在诸多不成熟之处的市场，正是因为市场的失效，所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场发挥调控作用。从这个角度上看，乃是“两害相权取其轻”，是特殊时期的特殊举措，比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来，行政手段对房地产行业的不良影响，无疑要轻很多，而且今后修复起来也容易得多。

　　5、首次对地方政府提出了量化调控目标

　　在现有体制下，地方政府的GDP和财政收入高度依赖房地产业的发展，“土地财政”决定了地方政府有推高房价的冲动，使得地方政府难以去认真落实中央的调控意图；相反，有些地方政府还会借口本地情况的特殊，利用各种制度漏洞，千方百计去化解中央的政策调控威力，这也是过往调控成效不大的根源。在这种情况下，要想调控达到效果，势必把调控作为一项政治任务和目标去要求地方官员，对调控不力的官员进行严厉问责。此次新“国八条”就强化了这方面的责任，将一系列调控目标作为地方政府必须完成的任务，尤其是让地方政府自己确定房价调控目标，这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的目标量化，还将对人民银行各分支机构决定当地第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。