报告称房价上涨压力仍较大 调控应“疏堵结合”

　　关键细节亟需明确

　　新“国八条”在调控思路上以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。社会上有人担心“堵有余，疏不足”的楼市调控，未及治本仅限表，不能从根本上解决供求矛盾，“限购”仅是扬汤止沸，而非釜底抽薪。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议，在执行落实中阻力重重，从目前各地出台调控细则情况就可以看出这一点。

　　1、对住房需求“堵有余，疏不足”

　　市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。

　　而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是：“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。

　　2、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

　　新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，这是因为：

　　首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

　　其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。

　　最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。

　　3、政策应尽量减少对合理需求的负面影响

　　新“国八条”为打击投机投资型需求而推出的限购、限贷政策和“史上最严”的差别化信贷、税收政策，在遏制了部分投机投资型需求的同时，却有可能误伤了许多自住型、改善型需求，这就违背了政策的本意。目前京沪深首套房贷优惠已经退出，购房成本大增，2月份开始，上海多家银行首套房贷放款标准已上浮10%，同时审批流程放缓；北京一些股份制银行二套房贷利率上浮50%贷款额度紧张；深圳购房者因为银行取消之前承诺的放贷利率优惠而产生纠纷，政策调控下商业银行的避险和自保行为，却使首套房自住购买者受伤最深。高房价短期内难以松动，而税收成本、信贷成本、购房门槛显著提高，导致房租价格也大幅上涨。1月份CPI数据显示，居住类价格同比上涨6.8%，尤其是住房租金价格上涨了7.1%，2月居住价格环比继续上涨，涨幅达到0.3%。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。此外，对于非户籍人口购房需要提交连续五年税收或者社保证明的规定也过于严苛，在目前城市化加速推进、户籍改革滞后、流动人口激增的背景下，此条规定将非户籍人口的自住购房需求排除在外，成为政策的受害者。

　　4、一些关键性的政策细节有待进一步明确

　　新“国八条”中的一些关键性细节规定存在瑕疵和缺陷，很有可能被地方政府、开发商钻了空子，造成政策难以落实执行或者偏离既定目标。首先，保障房的保障对象不明确。加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次新“国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。其次，限购令中的条件、程序、违规责任等，还不明确，这一条理解不好，调控效果将大打折扣。目前过半城市未按政策要求及时出台限购细则，那么这些城市的有关官员，是否会被约谈？又是否被问责？最后，约谈和问责后，中央政府将对调控房地产政策执行不力的官员采取哪些措施，是惩戒和教育，还是检讨、道歉，或是直接摘去“乌纱帽”，也有待进一步予以明确。

　　5、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

　　地方政府能否认真贯彻落实新“国八条”政策精神，是此轮房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地出台调控细则情况看，形势并不乐观：

　　首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市(含地方政府规定)只有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

　　其次，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

　　最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。