虽然销售再度向好，地产公司全年业绩也将超预期，但货币政策的动向和政府高层的表态使地产股难以完全摆脱调整预期，未来弱势走向的格局还将延续。
与前几次加息相比，本轮政策调控的内外环境有着明显的不同，这就决定了未来政策更多的是相机抉择，地产股在本次调控后期将迈入真正的布局时机。
尚有20%修复空间12月28日申万地产指数下跌4.08%，成为拖累大盘的主要板块，龙头地产商成为下跌的主动力，整体跌幅达5.18%。近日来，地产板块打破了11月以来横盘整理的态势，受不同消息影响大涨大跌，这说明目前市场对地产股走势的分歧在不断加大。
一部分观点认为，地产股目前低估明显，在业绩和销售有强力的支持下，应该向估值中枢回归。而相反的观点认为，估值低不应该成为看好地产股的理由，由于还有较为确定的调控政策，在“靴子”还未完全落地时，地产股仍将震荡。
目前地产股内部分化的趋势更为严重。就PB而言，二三线地产公司为3.27倍，龙头地产股和一线城市地产股分别为2.19倍和2.29倍。就NAV看，“万保招金”等地产商平均折价为-5%，其中一些龙头代表处于估值合理范围内。而“云天星球”平均溢价15%，尤其是中天城投、福星股份在近期的概念炒作中已经超出市场预期，剩余的一线城市地产股还处于折价30%左右的状态。
就业绩和基本面而言，这些地产公司并不差于“云天星球”和龙头地产商，市场给予其低估值无非是对政策的总体影响还有不确定性，我们认为，未来这些公司的估值应该向正常回归。
从技术上看，地产股仍处于低估，从基本面看，地产成交的活跃和资产价格泡沫化的延续使得政策面在未来不会有所放松，随时而至的政策调控制约了地产股的上涨空间。
加息效应明年体现年内央行两次加息，当日地产股均以下跌收盘，虽然单次加息的幅度并不会对目前资金和财务状况良好的地产企业造成根本性影响，但在加息周期中后期，其累积效应会对地产商的财务状况造成很大的负担。
假设从2010年10月的加息开始计算，到2011中期再加息50个基点，则行业的资金成本约提升100个基点，相对于目前行业的净负债1465.18亿元，资金成本将提升14.7亿元，约占营业收入的0.75%，净利润率约下降0.53%。
业内预期，2011年的房价与CPI持平可能性较大，在真实利率为负的背景下，利率小幅提升对行业经营不会有明显的影响，但随着经济情况的变化和房价有可能的平稳，未来销售的放缓可能对地产商的经营现金造成一定的牵制，明年年底的经营状况可能会有不确定性。
就个贷而言，随着去杠杆化力度的加深和个贷资金成本的上升，如果明年上半年还有两次加息，则对销售行为会形成一定的牵制，付息成本的提升会在一定程度上打击市场的狂热。由于有政策压制以及大背景的经济环境，地产股未来的走势并不乐观，在震荡中不断抬高估值中枢可能仍将是未来的主要特征。□中证证券研究中心张泰欣
