赶在国庆长假的前一天,中央多部委联合出台“国十条升级版”,从差别化住房信贷政策、房产税政策、保障性安居工程、市场监管等多方面入手,要求地方政府立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则,坚决遏制部分城市房价过快上涨。两次调控基本都主要从住房信贷政策角度进行,但“新国五条”无疑比“史上最严”的“新国十条”还要具体、还要严厉,同时着力于鞭策“新国十条”的落实。
背景相似:房价快速上涨 引发两次调控来袭业内人士认为,4月17日“新国十条”与9月29日“新国五条”出台时的市场环境相似,基本都是在房价快速上涨,房地产市场发展出现不健康势头的大背景下。据了解,2010年第一季度,住房供给相对短缺,房屋销售价格快速上涨,并致使住房价格攀升至历史最高水平。另外,一线城市“地王”的频现,致使大家一致认为房价将继续上涨,企业不理性涨价行为开始出现,投资性和恐慌性购房比重加大。因此,“新国十条”房地产调控政策应势而生。但“新国十条”并没有遏制房价的快速上涨,8、9月份,一些城市楼市渐火,日光盘、排队抢房、销售火爆等频繁出现,楼市的热潮进一步显现,从而招致了国庆前日的“新国五条”出台。
新增内容: 规定更具体 更严厉纵观“新国五条”与“新国十条”对比,部分内容属于修改条款,也有部分内容为新增的,住房信贷政策收紧力度前所未有。
关于首付:对于首套房首付比例,“新国十条”仅限定建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。而“新国五条”对房屋面积的要求扩大,不分住房大小,一律首套贷款首付30%及以上。
关于三套房贷:在三套房贷上,“新国十条”规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。而“新国五条”则直接规定,不分地区,一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
关于房产税:“新国十条”没有明确提出房产税,而“新国五条”则提出要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,这说明房产税的脚步越来越近。“新国五条”还对非本地居民购房贷款做了明确限制,但“新国十条”对非本地居民住房贷款未做明确限制。由此可见,“新国五条”规定不但更为具体,而且更为严厉。
重在落实: 明文规定对政府问责在地方政府问责上,“新国五条”明文规定,要求地方政府,未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。而4月份的“新国十条”则停留于口头问责。
另外,“新国五条”对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。在此政策出台后,北京、深圳、上海等一线城市,第一时间出台了调控细则,包括“限购令”。
虽然“新国十条”也有类似要求,但最后只有北京版调控细则中采取了限购措施,要求同一家庭只能在北京市购买一套住房。对此,业内人士认为,“新国五条”是对“新国十条”的补充和强化,着力点在于鞭策“新国十条”落实。
声音 短时间内加剧观望效应“新国五条”是“新国十条”调控的延续,两次政策具有叠加效应。“新国五条”出手很及时,是在楼市出现回暖势头、一次调控“药效”逐渐化减的情况下出台的。而且各地也迅速的对政策进行贯彻、落实,上海等一线城市第一时间出台了“限购令”。在“新国五条”中也严格要求施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理,对违法违规开发商也明确了惩罚措施。虽然“新国十条”已经是比较完善、严厉的调控政策,但地方政府在执行过程中却没有很好的贯彻和落实,至今仍然有地方没有出台配套细则,有的虽然出台了地方细则,但比较温柔,调控效果不明显。
长春的业内人士普遍认为,“新国十条”与“新国五条”都是从税费角度进行的改革,但是治标不治本,必须从交易和持有环节出发,才能从根本上遏制房价上涨。开发商们对长春房价抱有信心,但也有开发商认为前景不乐观,延迟了推盘计划。而购房者们,无论是“新国十条”还是“新国五条”出台,短时间内他们都是持观望态度,最后,一些刚需者终究还是选择出手购房。但新政对投资购房的影响还是很大的,新政面前,投资者不敢贸然出手。