2010年9月29日晚,更严厉的房地产调控政策出台。政策预期明确,房地产市场很快会由夏到秋。
此次调控的核心,一言以蔽之,为抑制投机投资性购房需求。抑制手段有二,第一个金融去杠杆化是老方新开,不同的是口气更加严厉、给市场的自由裁量权更少、执行想必会更加严格。通知要求商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,以往给商业银行的自由裁量空间被一刀切断。同时警告各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
第二个手段是税收,意在增加购房者的交易成本与持有成本。财政部等部门清理已有的税收优惠政策,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部共同出台通知,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税,通知自2010年10月1日起执行。改善型住房不再享受税收优惠,如果按照20%征收,将使交易所得大为减少。
房地产开发商不仅融资更加趋紧,并且定价受到严格制约,如果房地产企业开盘价超过周边房价,他们的税收账本就会被拿出来翻拣翻拣,主要查土地增值税征管情况,这对于任何开发商都是可怕的压力。
对于万众瞩目的房产税,虽然不会马上出台,但预期明确,必然出台。通知表示,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。可见,房产税出台是大势所趋,早则今年,最迟明年上半年,房产税必然有城市进入实收试转。
最后,通知鼓励开发企业与信贷向保障型住房倾斜。
在房价屡抑不止的非常时期,此次调控行政色彩极浓,政策强调,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款,异地购房将陷入停顿。对地方政府与商业银行实行严厉的问责制:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。可见,有关方面对于8、9月房价上涨,9月各地地王频出异常恼火。
此次出台的新政,既是国十条的延续,也是国十条的严厉化新版。房产作为主要的投资品的历史会暂告一段落。
仅有上述措施还远远不够,正确的激励机制显然应该更加细致深远。
在人民币存在升值预期的背景下,对于境外人士购买中国房地产作为投资品应该有纳税要求,还必须有惩罚性税收条款,不能与国民一视同仁;对于改善性住房与投资投机性购房,在税收上有所区别,对于前者购买的符合人均住房标准的普通商品房应该减税,而对投资投机性购房应课以累进制的资本利得税;在房产税实施前,厘清税费,删繁就简,该增就增该减就减。
更重要的是,政府部门不仅要成为政策的制订者,更应该成为执行政策的表率。政府部门的带有福利性质的住房应该彻底停止,让公务员与公众一起走向市场或者保障房,这样才能建立不带有私利的决策者队伍。对于房地产统计数据改革、房产税的改革也应实行问责制,做到科学合理,行之于长远,以避免屡屡出现的朝令夕改现象。
房地产泡沫是货币泡沫的必然结果,房地产畸形发展是中央与地方税收体制不完善、是实体经济畸形的遇映射。那么,控制货币发行量、扶持实体经济,是固本培元良方。政策的急火猛攻与改革的细水长流必须并行不悖,才能取信于民,才能为未来数十年乃至上百年的经济发展打下基础。
