记者在温州调查中了解到,从4月国家房产调控以来,温州就没有新盘开盘,所以现在二手房就成了温州楼市交易的唯一来源。温州市房屋产权交易登记中心统计数据显示,8月份温州二手房成交量为1150套,环比上涨近3成,比6月份则翻了一倍 。当然,价格也随着交易量一路攀升。平安易居房产中介温州总部总经理 姜毅:"像新城的一些社区,原来都是3万左右,3-4万之间,现在基本上4万以下的社区是找不到了。基本上也都有15-20%的一个涨幅。"姜经理告诉记者,二手房市场也是最近一个月才开始回暖的,伴随着楼市的回暖,买卖双方的心态也发生了剧烈的变化。买家看房和议价次数明显减少,有的买家从看房到签约只用了两个小时,生怕房源被抢走。同时卖家也开始呈现惜售心态。记者走访了温州的多家中介,几乎每个中介近期都出现了卖家宁可赔付高额违约金也要惜售的情况。
平安易居房产中介温州总部总经理姜毅 :"温州其实违约的比例还是蛮大的,一般温州下定(金)的话都会下到20-30万(元)的一个标准,违约就代表如果150平的房子如果你20万违约掉的话,你这个房价就要从原因来的基础上就要(每平米)涨1500(元)才能把你这部分违约金补足。
事实证明这些违约的房东算盘并没有打空。以温州市区某楼盘为例,7月初售价在每平米38000元左右,到了8月底已接近4万元一平米,现在已经达到4万一千元左右。不到两个月的时间,单价上涨3000元,除去违约金,不到两个月的时间房东每平米就可多赚1500元,一套150平米的房子就能多赚22万5000元。温州楼市火热的另一个表现是在期房换手也多,很多买家看看图纸就下单,这也使得一些中介把店面开到了期房建设工地门口。
哥伦布房产销售经理潘万里:"现房(二手房)的话就是直接就是产权交易,期房(二手房)的话就需要做一些委托公证的手续,等到产权证办下来的时候再办一个过户的手续,是这样子。"
温州:央企高价拿地 游资周边囤房
我们看到眼下温州的二手房市场非常火爆,实际上,今年四月楼市新政实施后,虽然温州楼市价格变化不大,但当时的成交量大幅下滑,甚至出现了零成交的情况,到5、6月份成交量稍有好转,那么为什么从八月开始楼市有如此之大的变化哪？这当中有哪些因素触发了楼市上涨呢？继续来看记者的调查。提到近期温州二手房市场的火热,无论是房产中介还是专业房产机构,都不约而同地提到了八月份温州的土地拍卖。8月份温州市共有三块土地拍卖,总面积不足百亩,中粮地产拍得两块,其中一块地楼面价高达2万八千元每平米,而这块地周围已建成的商品房价格当时在3万元左右。央企以近乎房价的楼面价拿地,传达了温州房价会涨不会跌的信号。
温州朗兆房产专业机构董事长 叶维坚:"9两万八的楼面价,一般要达到4、5万的预期价格,周边现在是3万左右,所以我们一直说面粉比面包贵,就是这个道理。"
平安易居房产中介温州总部总经理 姜毅:"当价格拍上去以后很多投资者就马上进场,把周边的一些好的房源开始买进,买进之后就造成了一波这样的上涨行情。
其实央企在温州拿地只是楼市回暖的直接动力,根本原因则在于温州庞大的资本找不到出路。近两年来,不少温州制造业企业遭遇发展困局,资金找不到合适的投资领域。而同时房地产市场仍有暴利空间,近期发布的"2010温州市百强企业"榜也证明了这一点。在这份榜单中,除2家房地产公司和6家建筑公司外,其它40多家制造业企业,无一不涉足房地产开发。作为温州市打火机行业协会会长的黄发静对此深有感触。
温州市打火机行业协会会长黄发静:"我们温州打火机行业目前大概有5、6家企业涉足房地产19'02有关的涉足房地产中介,以及一些投资公司,这样的算起来有30多家。记者了解到,近两年温州市每年的土地供应量在300-400亩,而实际的需求量却在1200-1500亩,大量的改善性需求和投资需求交织在一起,共同造就了温州楼市坚挺的局面。
温州:炒房不怕调利率 就怕动土地
在强大的资本和旺盛的需求下,温州楼市即便在今年4月严厉的调控期价格也坚挺不降。那么怎么才能给再次活跃的温州楼市降温呢？我们的记者在采访中就了解到,温州投资者现在只怕国家在土地政策上动真格的,其他的如贷款控制、房产税等都不能触及温州楼市的痛处,接着来看记者的报道。今年4月开始的房产新政,尽管涉及了土地、资金等方面,但对于温州楼市来说,最终落到实处的只有资金杠杆一项。而在大量的温州资本面前,资金杠杆的制约难见成效。
朗兆房产专业机构董事长 叶维坚 :"现在开发商要开盘的话,起码我要叫你先付百分之四五十,甚至有的要叫你付全款,所以市场状况目前是这样,所以货币调控政策对温州的影响不是很大。"
严厉的调控政策过后,温州投资者反而更适应了房价的波动。只要市场上一有合适的信号出现,手持大量现金的温州投资者们便会闻风而动。
朗兆房产专业机构董事长 叶维坚:"创造了天价以后,大家回头一看不对,这个价格还是在往上走,马上这种需求就进行了一个井喷式的反弹。"
出于对温州楼市多年的观察,叶维坚认为现在要想让温州楼市价格退烧,只剩土地政策这一条路。除了增加保障性住房的供应,地方政府依赖土地财政的局面必须要改变。这两点做到了,房价才有可能回归理性。)
