上海楼市始终牵动着温州人的神经，上海房产价格走势，区域房产投放数量，二手房置换信息，与温州人息息相关。为搭建温州人上海置业的桥梁，本报《房产周刊》特开办上海楼市观察栏目，约请上海楼市专家撰稿，以满足广大置业爱好者的需求。
2007年上海房价的涨跌，已经不仅仅是上海人关心的问题，温州人也同样关心。
当回顾2006年的时候，我们突然发现，对上海这样的城市，原来的房价统计已经对我们的投资没有多大的意义。
2006年上海的房价跌了3%左右，我们应该相信这个统计的准确性。而我们以往关心的一些楼盘如绿城、仁恒等，在每次有新房源开盘时，都会有5%以上的涨幅，而且往往是排队一抢而光。古北的房子，2005年年底单价还在1.6万元左右徘徊，现今已经在2.2万元了，新天地的房子，2005年底还有3万~4万元价格，而现在已经牢牢站稳在5万~6万元之间。
上海楼市充满了特例
2006年的上海房产市场充满了特例，按以往的统计，如果说内环在涨而外环在跌，那无法解释三林、九亭的涨，如果说各个板块之间的涨幅各有不同，那如何解释绿城在涨而东城其他房子在跌、仁恒河滨城在涨而联洋的某些房子在跌呢。一条路上，往往是最贵的楼盘要排队买，而便宜的楼盘门可罗雀。这常把投资者搞得晕乎，把开发商气得吐血。
当我们试图将前几年投资获利的楼盘在二手房市场上抛掉的时候，会发现经常处于有价无市的局面，有些是嫌房型买得大了，如绿城，有的是嫌房型买小了，如仁恒河滨花园，有的是嫌楼层买低了，如世茂滨江，有的是嫌楼层买高了，如中远两湾。
总之，上海楼市上的钱不像2005年前那么好赚了。回顾一下中国的股票市场，1991年刚兴起的时候，连着好多年，只要买进就能赚，那年头所有的股评家都是多余的。同样，前几年投资者赚的钱中间，也很少有房产专家的功劳。如今真需要他们的时候，他们也讲不出多少有用的话来了，连个能做真实参考的数据都拿不出来。
总价划分，买房需求差异凸显区分市场
如果我们换一种统计方法，按房屋总价进行划分，会发现，在2006年下半年开盘的新盘中，总价200万元以上的楼盘涨了10.56%，而单套100万元以下的楼盘只上涨了4%。半年10.56%只是平均值，其中年度涨幅超过30%的还真不少。
按总价划分的意义在哪里？其实就是按照买房者需求的不同区分了市场，上海是中国第一个走入成熟化的房地产市场，特征就是市场开始细分。以前有钱没钱都瞎买一气，现在什么人买什么房都开始有了明显的区别。为什么同一条路上的楼盘贵的好卖，那是因为他们针对的是完全不同的客户！为什么二手房会有价无市，那是因为这个楼盘吸引的客户承受不了你的总价！
上海的房产在2007年要如同前些年一样普涨，这是不太可能了，因为市场的主力段已经是到了购房者的极限价格，即便有涨幅也是在对投资人无意义的微幅范围。在这样的一个市场进行投资，与以前相比，失去的是随意买随意涨的轻松感，得到的却是更大的盈利空间。在以往再好的年头，一个楼盘化个三四年时间涨个四五倍仍属于不敢想像的，而这在2005年以后却逐渐显露端倪。
这样的市场需要更高的投资技巧。
传统的地段和价格指数难解房价现象
一个朋友想把一套静安寺附近的老公房卖掉，做首付后再去买套新房。笔者建议他还是放着收租吧，运气好或许还能碰上拆迁，要卖这房子以后可能会一肚子气的。马路对面新房价格每平方米已经接近3万元，我说就算你开个1.3万元吧(这价格已经让这老兄很郁闷)，这么套60多平方米的改独用朝西的两室户，总价也要80万元了吧，1.3万元在这地段是够便宜了，但问题是又有谁会花80多万元来买呢？结婚的小白领吗？估计他宁可不远万里到三林去买万科新里程。光地段好有什么用？买这里的房子咋请同事同学来吃饭？
其实，在新房市场，这种情况也很明显，一条马路上，一个比另一个贵30%，贵的排队抢，便宜无人问。过一两年，一个楼盘比旁边贵上三倍变得很正常。例如虹桥鼎邦丽池，当年开发商卖过一批，单价1.2万，这些年二手房市场很少看到，半年前看到放出一套，240多平方米的公寓，居然开价1200万元！而且不到半月就有人收掉了，和旁边的公寓单价差5倍。
传统的地段和价格指数说在解释这些现象时显得多少有些力不从心，就像哥白尼时代的地心说，解释不了还要硬撑，把说不清的东西武断指责为异端、妖术、特殊情况。
从“需求法”探求上海房价
真正决定价格的是需求，买东西的人决定这东西能卖什么价！二手prada会有一批小白领接手，在满足虚荣心上的功能相同，能便宜近一半有何不可？而100元的包包用过后，给老太太买菜都会嫌设计不合理，所以只能称斤卖。
人们接受的传统经济学是价格围绕价值上下波动，现在要适应需求决定论要有个过程。周日在家看财经频道“头脑风暴”，红蜻蜓皮鞋的老板在讲他要将现在只卖出成本1点几倍皮鞋向能卖出成本几十倍的国外品牌的质量看齐。这看上去多少有点不切实际，精工表也奋斗了几十年了，它与瑞士表也是这么几十倍的差距。高价是奢侈品的组成部分，但不是全部，奢侈品的核心是使用的人！
穿prada的女人和穿红蜻蜓的女人是不一样的，前者可以买3千元的鞋子，也可以买1万元的鞋子，甚至也能买2万元的鞋子，但后者只能买一两百元的鞋子，如果涨价，她会改穿其他牌子，如果皮鞋全线涨价，她会改穿布鞋。同样，作为一个人生活方式最重要的组成部分——房子更是同样道理，买鼎邦丽池的人始终是上海最有钱的人，在300万元的时候会买，在1200万元的时候也还是会买，1200万元占他资产比例仍然只是一小部分而已。不管是300万还是1200万元，关键是要让他知道他的邻居是谁。而买静安寺老工房的人在40万元的时候会买，涨到80万元的时候就不买房了，买80万元房子的人要求又完全不一样了。
在2002年前买房的人都有一倍以上的赚头，那是因为即便是涨一倍，上海的房产价格仍然在这一群使用者的承受范围内，但已经到了大部分人的极限，接下来能不能再涨的关键在于接手的人的经济承受能力，换一种说法就是，有这样经济能力的人会不会看上你的房子。
我们总也想不通为何有钱人为何越来越有钱，其实道理很简单，同样买幅画挂墙上作装饰，我们买的画叫挂历，第二年就扔掉，他们买的画叫古董，一年比一年值钱。成功人士喝的葡萄酒、普洱茶，戴的手表、首饰，住的房子都是能够赚钱的东西。提高自己的眼界，观察花钱眼光形成自己的投资眼光，这就是年轻人学习投资理财技术的要诀。
